Страница 12
V2
1 0 1 , + ( ) ———————- 367
1 0 1 , + ( )2 ————————- + 667 = =
V3
1 0 1 , + ( ) ———————- 333 = =
IL1
on VL Y ? =
IB1
on 1000 bal 3 1 1 ia 5% = ; ? ; ( ) 0 1 , ? ? =
IB1
of 1000 SFF 3 ip 5% = ; ( ) ? 1 0 05 , + ( )1 1 ? ( ) ? =
Итого совокупный доход: = 467 д.е.
Доход 2го года раскладывается следующим образом:
! доход на инвестиции, вложенные в землю,
= 500 ? 0,10 = 50 д.е;
! доход на инвестиции, вложенные в здание,
= 1000 ? 0,68 ? 0,10 = 68 д.е.;
! доход для возврата капитала
=
= 1000 ? 0,317 ? 1,05 = 333 д.е.
Итого совокупный доход: = 451 д.е.
И, наконец, доход 3го года:
! доход на инвестиции, вложенные в землю,
= 500 ? 0,10 = 50 д.е.;
! доход на инвестиции, вложенные в здание,
= 1000 ? 0,35 ? 0,10 = 35 д.е.;
! доход для возврата капитала
=
= 1000 ? 0,317 ? 1,1025 = 350 д.е.
Итого совокупный доход: = 435 д.е.
Накопления в фонде возмещения при ставке 5%, равные
, обеспечат полный возврат первона
чальных инвестиций.
Выполним оценку рыночной стоимости путем дисконтирования
доходов:
PV = 467/(1 + 0,10) + 451/(1 + 0,10)2 + (435 + 500)/(1 + 0,10)3 =
= 425 + 373 + 702 = 1500.
Таким образом, текущая стоимость нашего потока доходов оказа
лось равной сумме первоначальных инвестиций.
Аналогичный результат можно получить по формуле (6.1.17)
I1 IL1
on IB1
on IB1
of + + =
IL2
on VL Y ? =
IB2
on 1000 bal 3 2 1 5% ; ? ; ( ) 0 1 , ? ? =
IB2
of 1000 SFF 3 5% ; ( ) ? 1 0 05 , + ( ) ? 2 1 ? ( ) =
I2 IL2
on IB2
on IB2
of + + =
IL3
on VL Y ? =
IB3
on 1000 bal 3 3 1 5% ; ? , ( ) 0 1 , ? ? =
IB3
of 1000 SFF 3 5% , ( ) ? 1 0 05 , + ( )3 1 ? ( ) ? =
I3 IL3
on IB3
on IB3
of + + =
VSF S 3 5% ; ( ) 317 ? 1000 = =
.
Рассмотрим на условиях примера 1 для предпосылки Ринга при
мер оценки полностью амортизируемого актива (VL= 0). Результаты
расчетов представлены в табл. 6.3.
Таблица 6.3.
Аналогичный результат можно получить по формуле (6.1.18)
.
В табл. 6.3 стоимость объекта недвижимости для каждого года
(см. 2 строку) рассчитывалась с использованием ранее введенной
функции (6.1.7).
Выполним оценку этой стоимости для каждого года анализа с ис
пользованием выражения (6.1.5):
год 1: ,
год 2: ,
№
Наименование
позиций
Формулы расчета
Год
k = 1 k = 2 k = 3
1 Функция изменения
стоимости
1 0,68 0,35
2 Стоимость 1000 683 350
3 Доход на капитал 100 68 35
4 Доход для возврата
капитала
317 333 350
5 Совокупный доход 417 401 385
6 Фактор дисконта 0,91 0,83 0,75
7 Текущая стоимость
дохода
379 332 289
8 Итого рыночная
стоимость
VP
0 1 1000
500 1000 + —————————0 317 , + ,
———————————————————- 1500 = =
bal 3 k 5% ; ; ( )
Vo bal 3 k 5% ; ; ( ) ?
Ion Vo bal 3 k 5% ; ; ( ) Y ? ? =
Iof Vo SFF 3 5% ; ( ) ? ? =
1 0,05%) k 1 ? + ?
Ik Ik
oп Ik
of + =
1 Y + ( )k ?
Ik 1 Y + ( )k ?
IK 1 Y + ( )k ? ?
V
I1
Y SFF n ip , ( ) + ———————————– 417
0 1 0 317 , + , —————————— 1000 = = =
V1
1 0 1 , + ( ) ———————- 401
1 0 1 , + ( )2 ————————- 385
1 0 1 , + ( )3 ————————- + + 1000 = =
V2
1 0 1 , + ( ) ———————- 385
1 0 1 , + ( )2 ————————- + 683 = =
год 3: .
Из анализа результатов изменения стоимости по годам следует,
что здесь имеет место прогрессирующий износ.
На рис. 6.5 представлена диаграмма изменения совокупного дохода
собственника для трех моделей возмещения капитала. При этом для
модели Инвуда (ряд 1: 452; 452; 452) характерен постоянный совокуп
ный доход. А для моделей Хоскольда (ряд 2: 467; 451; 435) и Ринга (ряд
3: 483; 450; 417) — снижающиеся потоки совокупных доходов.
Рис. 6.5.
Итак, только при условии возврата капитала по модели Инвуда
имеет место постоянный поток совокупного дохода. Во всех других
случаях поток дохода, который генерирует объект недвижимости,
имеет тенденцию к снижению.
Полученные выше результаты позволяют сделать ряд выводов,
касающихся экономической структуры доходов, которые генерирует
объект недвижимости, а также взаимосвязи норм прибыли, ставок
дисконтирования, износа и его возмещения:
! доход, который генерирует недвижимость, следует относить к
обеим ее частям: и к земле, и к улучшениям. При этом доход, от
носимый к улучшениям, имеет две составляющие: доход на ка
питал и доход для возврата (возмещения) капитала, а доход,
относимый к земле, представляет собой доход только на капи
тал;
! доход от улучшений присутствует в общем доходе только в про
цессе экономической жизни этих улучшений и зависит от их ос
V3
1 0 1 , + ( ) ———————- 350 = =
452 452 452
1 2 3
Время, год
Денежный поток
таточной стоимости, а доход, относимый к земле, постоянен и