Страница 4

дится по формуле:
Р = Са.п. + (Аг — ЗНг) ? К,
где: Р — кадастровая стоимость единицы площади незастроенного
земельного участка; Са.п. — цена продажи права аренды на конкурсе;
Аг — размер арендной платы за землю; ЗНг — размер земельного на
лога; К — срок капитализации, рассчитанный исходя из размеров
банковской ставки по кредиту (валютному).
Для земельных участков, занятых зданиями, используется метод
выделения, позволяющий выделить стоимость земли из стоимости
единого объекта недвижимости, главным образом, квартир в много
этажных домах. Для этого применяется формула:
,
где: Рз — стоимость земли под типичным объектом; Р1 — рыночная
стоимость типичного объекта (квартиры); СНС — стоимость нового
строительства типичного объекта; Кизн — коэффициент износа ти
пичного объекта; Кзем — доля земли, приходящаяся на 1 кв. м. общей
площади жилых помещений для застройки различной этажности.
Типичные объекты, для которых стоимость земли рассчитывается
подобным образом, выделяются в границах кластеров или однород
ных участков территорий. Кластеры выделяются с использованием
методов математической статистки и факторного анализа.
Процедура оценки земли сводится к следующим этапам:
1) выделение на оцениваемой территории групп (кластеров) од
нородных по общности признаков (ценообразующих факто
ров) объектов (районов на территории субъекта РФ, поселе
ний на территории района, кварталов, участков, характерных
точек на территории поселения) и отнесение оцениваемых
объектов к конкретному кластеру;
Рз P1 CHC ? 1 Кизн ? ( ) ?
Кзем
———————————————————– =

2) выделение тестовых объектов для каждого кластера — наибо
лее типичных (при выборе должен учитываться имеющийся
объемом рыночной информации по объектам кластера) и оп
ределение формы аналитических зависимостей между ценами
сделок и факторной оценкой инфраструктурного потенциала
этих объектов. Расчет по полученным тестовым объектам
(центрам кластеров) удельных показателей кадастровой стои
мости земель поселений;
3) распределение (присвоение) на основе полученных зависи
мостей удельных показателей кадастровой стоимости земель
по выделенным на оцениваемой территории группам объектов
(кластерам);
4) расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе
удельного показателя кадастровой стоимости земель поселе
ний по кластеру, в котором находится земельный участок, пло
щади и других локальных характеристик земельного участка
(и/или объекта недвижимости расположенном на земельном
участке).
Методика государственной кадастровой оценки земель садоводче=
ских, огороднических и дачных объединений (утверждена Приказом
Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307 )
Методика предназначена для оценки земель садоводческих, ого
роднических и дачных объединений. Принципы оценки данных зе
мель состоят в выделении методами факторного анализа однородных
объектов — кластеров (объединений), и определении для них пока
зателей стоимости земли, рассчитанной в среднем по объединению и
по отдельному участку.
Расчет стоимости земельных участков в составе объединений ре
комендуется проводить в соответствии с Методическими рекоменда
циями по определению рыночной стоимости земельных участков,
утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002
№568р.
При использовании результатов кадастровой оценки земли следу
ет помнить, что показатели кадастровой стоимости являются норма
тивными и не могут быть применены для определения рыночной
стоимости и, соответственно, показателей стоимости, производных
от рыночной стоимости. Они могут быть использованы, только в ус
тановленных законодательством целях.