Best-Ocenki.ru

го предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается,
дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро.
При снижении спроса избыточное предложение также не может
быть поглощено рынком быстро.
Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная ры
ночная среда создается большим числом покупателей и продавцов,
каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рын
ка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же
время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение,
ценовой диапазон, географический район) обычно действует огра
ниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недви
жимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому
рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономи
ческих индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость
трудоспособного населения, его миграция и т.д.
Информированность участников сделки о состоянии рынка, пове
дении других участников рынка, рыночной активности, качестве то
вара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкрет
ной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо
ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутству
ет опыт сделок с недвижимостью изза их редкости, с другой сторо
ны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.

Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой
характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование,
основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недви
жимости регулируются федеральными, региональными и местными
законами относительно прав собственности и процедуры куп
липродажи.
Надежность прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство
и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать
правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем что рынок не
движимости специфичен по своему функционированию, в первую
очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые де
лают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конк
ретные характеристики недвижимости и внешние факторы, опреде
ляющие ее стоимость.
Определение рынка недвижимости как механизма эффективного
взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена
имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выяв
ления его участников, их роли и функций. Участники рынка – это
группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с
другом с целью осуществления операций с недвижимостью:
! покупатели
! продавцы
! арендаторы
! арендодатели
! кредитные учреждения
! заемщики
! девелоперы
! строители
! менеджеры
! владельцы
! инвесторы.
Характер взаимоотношений между перечисленными группами
достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какойлибо уча
стник может выступать посредником от группы. Действия всех уча
стников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от
прогнозируемых тенденций использования недвижимости.
Типы инвесторов. Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижи
мость, различаются по целям инвестирования и используемым ис
точникам финансирования.

Основные цели инвестирования:
1. Личное использование.
2. Сдача в аренду.
3. Экономическое (производственное) использование.
4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи).
5. Приобретение для последующего развития.
Способы финансирования:
1. Использование только собственного капитала.
2. Использование смешанного финансирования.
2.2. Сегментация рынков недвижимости
Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются ви
дом использования имущества, местоположением, потенциалом
приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов,
инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемы
ми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь,
рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факто
ров социального, экономического, государственного и экологиче
ского характера.
Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из на
значения недвижимости и ее привлекательности для различных уча
стников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на суб
рынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов,
на которые влияют социальные, экономические, государственные и
экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижи
мости проводится по таким параметрам, как местоположение, кон
куренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим
условиям рынка недвижимости.
Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты прово
дится в соответствии с преобладающими потребностями участников
рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком
фактического функционирования объекта, физическими характе
ристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.
Принципы классификации объектов, положенные в основу сег
ментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам
процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик
оцениваемой недвижимости.
В зависимости от назначения (направления использования) объ
екта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома,
квартиры и комнаты).
2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производст