Страница 1
ПРЕДИСЛОВИЕ
Бедность нашего крестьянина в значительной
степени обусловлена тем, что быт его не урегу-
лирован твердыми правовыми нормами, вследст-
вие чего у него часто отсутствует правильное
представление о праве собственности. Но по-
мимо уверенности в своих имущественных пра-
вах весьма важна и уверенность в том мериле,
которым расценивается имущество.
С. Витте
Основу любой науки составляют: предмет, который она изучает и метод, то есть то,
как изучается предмет. Предметом оценки как науки является рыночная стоимость как
наиболее вероятная цена продажи имущественных прав, связанных с оцениваемым акти-
вом. Содержание и основная цель оценки - расчет наиболее вероятной цены продажи
этих прав на свободном конкурентном рынке. Достижение данной цели осуществляется с
помощью присущих данной науке методов. Оценка как наука базируется на использова-
нии методов, основанных на трех разных методологических подходах: затратном, ры-
ночном и доходном. В рамках этих подходов могут использоваться как формализован-
ные, так и неформализованные методы оценки. Первые основаны на использовании
строгих аналитических зависимостей, вторые - на использовании аналитических проце-
дур на логическом, часто интуитивном, уровне.
В этой связи часто возникает вопрос о том, что такое оценка: искусство или наука?
Сторонники неформализованного подхода утверждают, что оценка - это искусство,
результат ее формируется на уровне интуитивного сознания специалиста, хорошо знаю-
щего рынок и считают, что любая математика предназначена лишь для того, чтобы с ее
помощью обосновать этот результат. Сторонники другого подхода считают, что оценка
рыночной стоимости есть результат формальной обработки реальной рыночной инфор-
мации, но проверяемый на конечном этапе на соответствие здравому смыслу. Эта пози-
ция, по мнению автора данной книги, соответствует научному подходу и всем междуна-
родным стандартам оценки, по которым < ="" ="" ="">
вероятной ценой...>. Она может быть получена при условии выполнения ряда обязатель-
ных этапов, включающих:
сбор данных об объекте оценки и их анализ;
сбор общих и специальных данных о рынке оцениваемого объекта;
анализ наиболее эффективного использования объекта оценки;
применение методов оценки;
подготовка отчета об оценке.
И в определении рыночной стоимости, и в алгоритме ее оценки в явном и неявном
виде присутствуют строгие формальные процедуры как необходимое условие коррект-
ной оценки.
Таким образом, говорить об оценке рыночной стоимости только как об искусстве,
значить приравнивать ее (оценку) к “знахарству”, принижая тем самым ее значение.
Размышляя об оценке, нельзя забывать и о прозе жизни. Действительно, кому в пер-
вую очередь нужен отчет об оценке? Заказчику оценки, который может быть как продав-
цом, так и покупателем. Заметим, что в этих разных качествах, он по-разному будет реа-
гировать на результат оценки. Можно ли с помощью интуитивных “аргументов” убедить
его или, что очень важно, суд в том, что объект стоит столько, сколько объявлено в отче-
те. Нельзя, даже если знания заказчика о рынке и о процедуре оценки поверхностны.
Связано это, в первую очередь, с тем, что не оценщик, а заказчик будет нести бремя фи-
нансовой ответственности за объект оценки. А для того, чтобы считать деньги, как из-
вестно, большого ума не надо. И, надо думать, заказчик найдет способы проверки пред-
ставленного результата. Что же касается суда, то для него все доказательства на уровне
интуитивного сознания, основанные на знаниях и опыте, не могут служить серьезными
аргументами. Суд, как правило, при принятии решения обращает внимание на формаль-
ную сторону дела и жесткую аргументацию, которая в итоге, как известно, может быть
лишь скорректирована субъективным мнением присяжных.
И, наконец, нужно четко себе представлять, что отчет об оценке рыночной стоимо-
сти является финансовым документом со всеми вытекающими отсюда последствиями:
возможность постановки на баланс, использование в целях налогообложения. Эти по-
следствия затрагивают интересы и собственника, и государства. И не дай Бог нерадивому
оценщику оказаться между этих двух огней.
Автор данного издания является сознательным сторонником научного, формализо-
ванного подхода к оценке и убежден в том, что в оценке можно говорить только об ис-
кусстве формализованного доказательства рыночной стоимости, не противоречащей
данным рынка оцениваемого объекта.
Книга посвящена, в основном, доходному подходу оценки рыночной стоимости объ-
ектов недвижимости и является развитием идей автора, изложенных им в двух предыду-
щих книгах [10,12], посвященных оценке.
Книга состоит из пяти глав и приложения.
Первая глава посвящена общим вопросам ценообразования в недвижимости и ее
особенностям, характерным для России на современном этапе развития ее рынка недви-
жимости.
Предметом исследования второй главы являются экономические основы оценки до-
ходных активов. Особенность этой главы в том, что экономико-математический аппарат,
представленный в ней, может быть использован с соответствующей корректировкой для
анализа практически любых активов, способных генерировать доход.