Страница 3
торая предусматривает возможность официальной регистрации раз
деленных имущественных прав на недвижимость. Квартира в кондо
миниуме является отдельной собственностью, право на которую
принадлежит индивидуальному собственнику. В обычном кондоми
ниуме собственнику также принадлежит неделимое частичное иму
щественное право в общей площади всего проекта, т.е., в земельном
участке, общих конструкциях здания, фундаменте, внешних стенах и
территории, предназначенной для парковки и отдыха. Собственники
квартир в кондоминиуме обычно организуют товарищество для уп
равления общей недвижимостью в соответствии с действующим за
конодательством. Расходы на управление и обслуживание здания де
лятся пропорционально среди собственников, вносящих плату на
ежемесячной основе.
Стоимость отдельной квартиры в кондоминиуме определяется
методом сравнения продаж. Оценка всего комплекса кондоминиума
осуществляется методом капитализации доходов в комплексе с мето
дом сравнения продаж (чтобы установить цену квартиры). Опреде
ляют объем и сроки всех капитальных затрат, ожидаемых денежных
поступлений и доходов, затем их дисконтируют по ставке, согласую
щейся с доходностью конкурентных инвестиционных вариантов.
Значения будущих цен продажи и сроки продажи являются ключе
выми элементами процесса оценки.
Таймшер предполагает покупку ограниченных прав собственнос
ти на жилые квартиры и гостиничные номера или прав пользования
и владения ими.
Существует две формы таймшера:
! имущественный таймшер;
! неимущественный таймшер.
Покупатель имущественного таймшера заключает договор, даю
щий ему право собственности на квартиру на определенный период
времени в году, и таким образом ограничивает его право собствен
ности. Покупатель имеет право продать, сдать в аренду, подарить, от
дать в залог, а право собственности зарегистрировать.
Неимущественный таймшер не передает юридического права соб
ственности на недвижимость, и покупатель получает только право на
пользование таймшерной квартирой и соответствующими помеще
ниями.
Таймшер оценивают методом сравнения продаж. Оценщик сна
чала идентифицирует в соответствии с подклассом права, подлежа
щие оценке, затем определяет долю недвижимости, предназначен
ную для использования акционером, и долю личной недвижимости.
Имущественное право арендатора — это право арендатора на поль
зование и владение недвижимостью, сданной в аренду на определен
ных условиях. Важнейшим обязательством, связанным с этими пра
вами, является соотношение договорной и рыночной ставки аренд
ной платы, что существенно влияет на стоимость имущественного
права арендатора. Имущественное право арендатора обычно имеет
стоимость, когда договорная арендная плата меньше рыночной, ли
бо арендатор имеет льготу по арендной плате. Если договорная
арендная плата превышает рыночный уровень, имущественное пра
во арендатора может иметь отрицательную стоимость. Дата оценки
имеет важное значение, поскольку она идентифицирует точку в пе
риоде времени, когда оценщик произвел сопоставление договорной
арендной платы с рыночной в контексте текущих рыночных усло
вий.
Субаренда — это договор, по которому арендатор передает третьей
стороне свой объем прав (права пользования и владения недвижимо
стью), но на более короткий срок, чем срок его договора аренды. Пе
реуступка прав оформляется в виде письменного соглашения, кото
рым арендатор передает всю полноту своих имущественных прав в
отношении недвижимости (права пользования и владения недвижи
мостью) в пользу другого юридического лица или для использования
кредиторами. Договоры аренды обычно предусматривают, что согла
сие арендодателя «не будет приостановлено без достаточных основа
ний». В результате судебных разбирательств установилась практика,
по которой субаренда не должна зависеть от необоснованных огра
ничений. Чтобы отказать в разрешении, арендодатели обычно долж
ны подтвердить, что субаренда может ослабить их позицию.
Имущественное право первого арендатора в субаренде имеет сто
имость, если договорная арендная плата меньше той, что платит су
барендатор. Субаренда не освобождает арендатора от его обяза
тельств по договору аренды с арендодателем. Дисконтные ставки для
определения разных имущественных арендных прав различаются,
поскольку они должны отражать связанные с этими правами риски.
Как правило, имущественное право арендодателя предполагает
меньший риск, чем имущественное право арендатора, поскольку
арендодатель имеет право на возврат недвижимости, в то время как
арендатор таким правом не располагает. В свою очередь, арендатор
несет меньший риск, чем субарендатор, чья позиция подвержена
большему риску. Договор аренды может содержать условие, одно
значно запрещающее субаренду. Определение стоимости имущест
венного права арендатора в рамках условий договора аренды может
потребоваться для различных целей (например, чтобы установить
налоги на имущество, разделить сумму убытков между арендодате
лем и арендатором).
10.2. Оценка прав аренды
Аренда означает передачу права пользования объектом недвижи
мости от собственника к арендатору. Право владения и распоряже