Страница 5
пример, индекса потребительских цен, который часто используется
для определения размера арендной платы в долгосрочных договорах
аренды. Пересмотр размера арендных платежей может базироваться
на переоценке объекта недвижимости через определенные периоды
времени. Арендные платежи могут быть годовыми, полугодовыми,
квартальными, ежемесячными, еженедельными или даже ежеднев
ными. Договор может требовать оплаты в начале арендного срока
или в его конце. Договор аренды может потребовать, чтобы арендо
датель оплачивал расходы в течение первого года аренды, а в тече
ние дальнейшего срока аренды арендатор оплачивал рост расходов
как часть арендной платы. Договор аренды может включать оговор
ку, которая ограничивает сумму расходов арендодателя, свыше ко
торой расходы оплачиваются арендатором. Такой ограничитель
предохраняет арендодателя от неожиданных повышений расходов в
результате инфляции.
Условия договора служат основой количества и качества будущих
доходов, возникающих в результате заключения договора. Договор
аренды предусматривает получение арендодателем указанной арен
дой платы или услуг в течение срока аренды, а также возврат аренда
тором прав пользования и владения, когда истечет срок аренды. До
говор обычно дает арендатору исключительное право пользования и
владения в течение срока аренды с указанием обязательств в отноше
нии арендной платы или услуг.
Договор аренды ставит условия арендной платы и может указы
вать валовый доход. Как упоминалось выше, оценщики, определяю
щие рыночную стоимость имущественных прав арендодателя, долж
ны всегда учитывать соотношение договорной арендной платы и ры
ночной ставки арендной платы, длительность аренды, кредитный
рейтинг арендатора и распределение расходов между арендодателем
и арендатором. Стоимость прав арендатора при долгосрочном дого
воре аренды с фиксированной арендной ставкой на уровне ниже ры
ночного обычно рассчитывается как разница между рыночной и
контрактной арендной платой, исходя из оставшегося срока аренды.
Стоимость прав арендодателя в вышеупомянутом случае будет
рассчитываться как сумма текущей стоимости ежегодных платежей
исходя из оставшегося срока аренды, продисконтированных по без
рисковой ставке (считается, что арендатор не нарушит свои обяза
тельства) плюс ставка темпа инфляции и дисконтированной теку
щей стоимости объекта недвижимости на дату окончания срока
аренды. Но все же ставка дисконта может быть различной, так как
она зависит от многих факторов, которые подлежат анализу в каж
дом конкретном случае.
10.3. Практический пример оценки частичнвх прав
Оценка стоимости частичных прав на объекты недвижимости мо
жет давать следующие результаты. Первый — когда сумма стоимости
частичных прав на объект недвижимости больше стоимости полного
права собственности на данный объект, второй — когда эта сумма
меньше стоимости полного права собственности и третий — когда
эти стоимости равны.
Частичные права формируются по различным признакам: финан
совым, физическим, юридическим. Финансовые частичные права
представляют право опциона; физические — право аренды, право
пожизненного владения; юридические — сервитуты.
В качестве примера будет рассмотрена оценка помещения аптеки
при изъятии его в федеральную собственность. Особенность оценки
определяется таким фактором, как наличие арендатора и, следова
тельно, досрочным прекращением договора аренды. Отсюда видно,
что стоимость помещения аптеки будет равна сумме рыночной стои
мости самого помещения на дату оценки и размера упущенной выго
ды арендатора, которая имеет место в случае досрочного прекраще
ния договора аренды. Следовательно, размер компенсации должен
теоретически равняться стоимости помещения плюс упущенная вы
года арендатора
Первым этапом оценки являлось определение рыночной стои
мости помещения аптеки.
В ходе данной оценки были использованы два метода оценки
стоимости объекта недвижимости:
! метод прямого сравнительного анализа продаж,
! метод капитализации дохода.
В результате проведенной оценки рыночная стоимость помеще
ния аптеки составила 127 000 $ (Сто двадцать семь тысяч долларов
США).
Далее была проведена оценка размера упущенной выгоды аренда
тора для определения доли компенсации, причитающейся арендато
ру вследствие досрочного прекращения договора аренды. Оценива
лась величина упущенной выгоды фармацевтической компании при
изъятии помещения аптеки, расположенного в г. Москве в районе
станции метро «Новогиреево» у его владельца ООО «XXX» и досроч
ном прекращении договора аренды.
Упущенная выгода согласно Статье 15 Гражданского Кодекса РФ,
подразумевает неполученные доходы, которые лицо, чьи права были
нарушены, получило бы при обычных условиях гражданского оборо
та, если бы его право не было нарушено.
Процедура оценки включает в себя следующие этапы:
! осмотр здания и прилегающих участков земли,
! беседа с собственником,
! беседа с арендатором,
! исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в
Москве,
! проведение анализа местоположения, окружения и выбранных
аналогов,
! анализ маркетинговой политики и текущего дохода аптеки,
! оценка упущенной выгоды.