Страница 5
ние земельного участка для многих целей. Наиболее типичным при
мером земель, использование которых невозможно в силу отсутствия
почвы являются территории, получившие название «бэдленд» или
«дурные земли» и представляющие собой сильно пересеченный
рельеф, образовавшийся в результате эрозии.
Оценивая землю, которая используется в качестве сельскохозяй
ственных или лесных угодий, мы оцениваем единый объект недви
жимости, состоящий из собственно территории или части поверхно
сти Земли и тех природных ресурсов — улучшений, которые находят
ся на данной поверхности и неотделимы от него без причинения
существенного вреда.
Единым объектом недвижимости являются такие природные объ
екты как месторождения полезных ископаемых, рыбопромысловые
участки реки, обособленные водные объекты.
Земельный участок как объект недвижимости
В теории оценки недвижимости для обозначения недвижимости
как физического актива, используют термин «земельный участок»,
или участок земной поверхности, со всей недвижимостью, которая
есть под ним и над ним.
Эта трактовка земельного участка закреплена в Международных
стандартах оценки (МСО 2000), которые выделяют пустующие зе
мельные участки и земельные участки с улучшениями. Согласно
МСО 2000 недвижимость включает земельный участок и все вещи,
которые являются естественной частью земельного участка — на
пример, деревья и полезные ископаемые, а также все вещи, которые
присоединены людьми, например, здания и улучшения на площад
ке, а также все долговременные присоединения к зданиям, как под
земные, так и надземные.
Земельный участок рассматривается в виде конуса, который берет
свое начало в центре Земли и заканчивается в безвоздушном про
странстве. Такая трактовка земельного участка очень важна для оп
ределения рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, по
скольку позволяет приписывать к нему все доходы, получаемые от
использования пространства под ним и над ним. Земля, как про
странство рассматривается в качестве составной части недвижимос
ти. Для ее оценки разработан ряд методов, позволяющих выделить
эту составляющую из стоимости объекта недвижимости в целом
(стоимости земельного участка с улучшениями).
Данное толкование понятия земельного участка, как единого
объекта недвижимости является экономическим, а не юридическим
и на законодательном уровне признается не всеми странами. В каж
дой стране есть свои правовые особенности. Например, если в США
недра, также как здания и сооружения являются неотъемлемой
частью земельного участка, то в Германии к земельному участку от
носят только здания, расположенные на нем. В соответствии с не
мецким законодательством здания являются только составной
частью земельного участка, не обладая собственным правовым ста
тусом. Такие элементы земельного участка, как земля, здания и со
оружения образует единую стоимость земельного участка, рассмат
риваемого в качестве хозяйственной единицы со всеми его состав
ными частями. Месторождения полезных ископаемых, находящиеся
на определенной глубине уже не относятся к земельному участку и,
соответственно при его оценке не учитываются.
У нас в стране под земельным участком понимается поверхность
земли без расположенных на нем зданий и сооружений, а также
иных улучшений типа леса или многолетних насаждений. Исключе
ние делается только почвенному слою, который с теоретической точ
ки зрения как самостоятельный природный объект, также может рас
сматриваться в качестве объекта недвижимости. В Земельном кодек
се Российской Федерации приводится следующее определение
земельного участка.
Земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе
почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в уста
новленном порядке.
Это означает, что согласно действующему законодательству, оце
нивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность
земли без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земель
ную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.
Отрицательная стоимость земли
Считается, что земля является физическим активом, который не
подвержен износу1. Иначе говоря, земля в процессе своей экономи
ческой жизни не теряет свою стоимость. Отсюда делается вывод, что
земельный участок следует рассматривать как бесконечный (неисто
щимый) источник дохода, стоимость которого со временем может
только возрастать.
Это верно, если рассматривать землю в качестве пространства,
которое со временем не исчезает. Но в процессе эксплуатации при
родных объектов их полезные свойства могут быть потеряны вслед
ствие разрушения или истощения природного ресурса — почвы, за
пасов полезных ископаемых, сведения леса без его дальнейшего вос
становления, перевылова рыбы и т.д. Земельный участок (почва,
грунт) может быть подвержен различным негативным экологиче
ским воздействиям, которые могут привести к полной утрате его по
лезных свойств, например в случае химического или радиоактивного
загрязнения или деградации почвенного слоя в результате непра
вильного хозяйствования.
В результате такого воздействия стоимость может принять отри
цательную величину. Отрицательная стоимость земли может по