Страница 6
явиться на участках, подвергшихся деградации, химическому и ра
диоактивному загрязнению, участках, подвергающихся береговой
эрозии.
Она также появляется в тех случаях, когда платежи за землю пре
вышают приносимый ею доход.
Отрицательная стоимость земли может возникнуть и тогда, когда
отсутствует развитая система рынков, не позволяя объективно воз
никнуть ренте. Также отрицательная стоимость может иметь место
на отдельных этапах организации рыночных отношений, когда из
держки по использованию земли превышают цену этой земли. Здесь
определяющим фактором выступают перекосы или диспропорции в
ценах первичных факторов производства: труда, капитала, ренты.
Случаи появления отрицательной рыночной стоимости земли
вследствие загрязнения окружающей среды специально оговарива
ются в МСО 2000 и Европейских стандартах оценки. Считается, что
1 Согласно МСО износом называется уменьшение стоимости с течением времени
под действием различных факторов.
отрицательные стоимости появляются там, где активы типа недви
жимости создают отрицательный денежный поток или требуют про
ведения значительных восстановительных работ или работ по устра
нению ущерба для окружающей среды. Подобные активы выливают
ся в обязательства или отрицательную стоимость.
Земля может иметь отрицательную стоимость в следующих слу
чаях:
! земельные участки обременены обязательствами по восстанов
лению нормального состояния окружающей среды, превы
шающими по затратам стоимость имущества после выполне
ния данных работ;
! арендная плата, подлежащая выплате, превышает рыночную
стоимость аренды;
! владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию (улучше
ние качества земли) или выполнение иных установленных за
коном требований в размерах, превышающих стоимость иму
щества, свободного от таких обязательств.
Для учета возможности истощения такого актива как земля в Ев
ропейских стандартах оценки введены специальные термины: исто
щаемые активы и экологическое устаревание.
Истощаемые активы — это такой класс активов (например, мес
торождения полезных ископаемых, свалки отходов и кладбища), ко
торые имеют определенный срок службы вследствие того, что при их
использовании происходит исчерпание природного ресурса или его
полезных свойств до такой степени, что они больше не могут ис
пользоваться экономически для существующей или предполагаемой
цели и поэтому постепенно исчерпывают свою стоимость (стоимость
остающейся земли или месторождения).
Экологическое устаревание — снижение стоимости из за необхо
димости пересмотра существующего использования земли и приня
той технологи с точки зрения фактических и разумно предполагае
мых местных национальных и наднациональных положений в сфере
регулирования природопользования, директивного или планового
контроля за окружающей средой и загрязнением и политикой ис
пользования отходов.
11.3. Рента
Рента является ключевым понятием в оценке стоимости земли и
любых природных ресурсов. Слово «рента» происходит от позднела
тинского «rendita», означающего «отданная назад, возвращенная». В
разных языках это слово имеет различное значение. Так в немецком
языке словом «Rente» обозначается пенсия, в английском (rent) —
арендная или квартирная плата, во французском (rente) — ежегод
ный доход, получаемый владельцем по облигациям государственных
займов.
Общим смыслом для всех перечисленных значений является по
лучение дохода, не связанного непосредственно с трудом. Словом
«рента» обычно обозначается регулярно получаемый доход с капита
ла, имущества или земли, не требующий предпринимательской де
ятельности.
Представление о ренте, как дополнительном доходе, возникаю
щем при использовании земли в виде избытка между рыночной сто
имость произведенного товара и затратами на его производство, бы
ло впервые введено Томасом Мальтусом и Давидом Рикардо и разви
то Йоханом Генрихом фон Тюненом.
Источник ренты Риккардо видел в плодородии почвы. Генри
Джордж объяснял ренту как разницу между плодородием конкретно
го участка и участка с наименьшей продуктивностью.
Например, на одном участке земли можно вырастить 12 центне
ров пшеницы, а на другом участке при прочих равных условиях и за
тратах труда и техники — 60 центнеров. После вычета из суммы от
продажи пшеницы всех затрат и прибыли, считающейся нормальной
для существующих условий производства, в первом случае образует
ся остаток, равный 100 рублям. Во втором случае образуется остаток
равный 300 рублям. Разница между этими остатками и будет рентой,
созданной собственно землей за счет лучших природных свойств
второго земельного участка — климата, почвы и др.
Тюнен расширил и усовершенствовал понятие ренты Риккардо.
Он установил зависимость получаемого избыточного дохода от до
ступности или местоположения земельного участка по отношению к
местам сбыта продукции.
Согласно Тюнену, рента возникает на земельных участках, луч
ших по своему местоположению, в результате уменьшения транс
портных издержек. Например, урожайность первого и второго участ
ка одинакова, одинаковы и затраты на обработку этих участков. Но
первый участок расположен ближе к рынкам сбыта, чем второй. По