Страница 3

приобретаемого имущества финансовыми обязательствами по возме
щению причиненного в прошлом экологического вреда, определение
возможных выплат и других материальных и финансовых затрат, свя
занных с выполнением требований по поддержанию определенного
качества природной среды. Анализ воздействия на окружающую сре
ду проводится для того, чтобы инвестору или компании, которая мо
жет стать покупателем бизнеса или недвижимости, убедиться в том,
будет ли им выгодна данная операция, Знаменитое судебное дело the
Fleet Factors Liability, когда при банкротстве фирмы ответственность за
прошлый ущерб перенесена на заемщика, имела значительные по
следствия в деятельности финансовых институтов.
Закон о Суперфонде послужил ориентиром для развития право
вой основы восстановления загрязненных земель в странах Западной
Европы. Там стали формироваться свои организационные и право
вые механизмы в данной сфере, сообразно остроте проблемы, наци
ональным правовым системам, финансовым возможностям и т.д.
Однако ключевыми аспектами остались те же, что и в американской
модели вопросы финансирования восстановления качества окру
жающей среды и эффективное использование института граждан
скоправовой ответственности.

Таким образом, принимаемые ограничительные меры экологиче
ского характера, как в США, так и в Западной Европе оказались
столь жесткими, что при покупке бизнеса или недвижимости появи
лась реальная опасность, что финансовая ответственность за сущест
вование какоголибо загрязнителя, проведение обследования для его
обнаружения, а также затраты на ликвидацию загрязнения будут
столь велики, что значительно уменьшат стоимость и ожидаемую до
ходность приобретенного недвижимого имущества.
Опасения людей за свое здоровье и нежелание жить в экологиче
ски грязных домах и районах также привело к тому, что любое обна
ружение токсических, опасных или вредоносных веществ внутри
объекта недвижимости, на земельном участке, где данный объект
расположен или на соседнем участке земли может значительно сни
зить его стоимости.
Установление различного рода природоохранных ограничений и
запретов хозяйственной деятельности на некоторых территориях, за
прет размещения промышленных объектов, ограничение объемов
транспортного движения, требования компенсации причиненного
ущерба привело к тому, что эти требования стали оказывать довольно
сильное влияние на землепользование, а поведение людей в выборе
объектов недвижимости — на рыночные цены в районах подвержен
ных чрезмерному загрязнению. Рынки недвижимости особенно в бо
гатых странах стали чутко реагировать на новый фактор формирова
ния стоимости — состояние окружающей природной среды.
Воздействие экологического фактора на поведение рынков не
движимости и финансовое положение предприятий тотчас нашло
отражение в международных, европейских и национальных стандар
тах оценки, которые стали уделять большое внимание экологиче
ским вопросам, возникающим при оценке стоимости недвижимости
и оказании консультационных услуг, связанных с процедурой
«environmental due diligence».
Характеристика состояния окружающей среды и описание эколо
гических факторов, которые в настоящий момент оказывают влия
ние на стоимость недвижимого имущества или могут оказать влия
ние на изменение его стоимости в будущем, стала обязательным ус
ловием описания земельного участка и проведения анализа его
наилучшего использования. Учету факторов окружающей среды по
священы специальные разделы Европейских и Международных
стандартах оценки. Этому вопросу уделяется особое внимание в аме
риканской школе оценки стоимости.

20.2. Экологический фактор
В терминах оценки недвижимости под экологическим фактором
или фактором окружающей среды понимается любое природное яв
ление или качественное состояние окружающей среды и ее отдель
ных компонентов, а также качественное состояние самих элементов
недвижимости, влияющее на рыночную стоимость недвижимости.
Например, к экологическим факторам относят такие условия и пара
метры окружающей природной среды как уровень загрязнения ос
новных природных сред — воды, воздуха, почвы, включая и радиоак
тивное загрязнение; наличие красивого вида, наличие зеленых мас
сивов, привлекательная архитектурная среда, наличие или
отсутствие поблизости свалок, присутствие или отсутствие рядом не
благоприятных непривлекательных промышленных объектов (на
пример, мусоросжигательных заводов) и, наконец, наше представле
ние о качестве окружающей среды.
К качественным параметрам, собственно самих элементов недви
жимости относят химический состав материалов, из которых сделана
постройка, уровень загрязнения внутри помещения, вызванный ли
бо используемыми в строительстве материалами, либо технологиями
производства, или иными внешними воздействиями.
К факторам окружающей среды также относят любые природные
условия местности, связанные с климатическими, гидрологически
ми, гидрогеологическими и горногеологическими особенностями
территории.
К климатическим особенностям относятся такие характеристики
как благоприятный или неблагоприятный с точки зрения прожива
ния человека климат, например, продолжительный холодный пери