Страница 7
морских или бальнеологических курортов. Примером влияния при
родных факторов на стоимость недвижимости на региональном
уровне является более высокий уровень цен на недвижимость в таких
престижных курортных регионах, как Кавказские Минеральные Во
ды, Черноморское побережья Кавказа, Калининградская область по
сравнению с близлежащими областями. Основным фактором, повы
шающим стоимость недвижимости в этих районах является прежде
всего наличие уникальных по привлекательности природных объек
тов и условий для лечения и отдыха. Цены на квартиры и земельные
участки в этих регионах приближаются к ценам Московского реги
она и значительно выше, чем в других регионах России.
Ограничения в использовании недвижимого имущества
Наличие ограничений в использовании недвижимого имущества
обычно связано с установлением различных ограничительных режи
мов в использовании земель и проведении функционального или
иного зонирования, закрепляющего эти режимы. Особенно часто ус
тановление особых режимов и зон связано с охраной ценных при
родных объектов и территорий. Поэтому при определении рыночной
стоимости на этапе установления прав, связанных с земельным уча
стком очень важно выявить зоны с особыми условиями пользования
землей с целью последующего установления обременений земель
ных участков. Эта процедура необходима для определения элементов
сравнения, подбора аналогов и анализа наиболее эффективного ис
пользования.
К зонам с особыми условиями использования земель относятся:
! территории природоохранного, заповедного, рекреационного,
историко культурного назначения;
! охранные зоны территорий природно заповедного режима;
! зоны с разными природоохранными режимами в границах осо
бо охраняемых территорий;
! зоны санитарной охраны курортов;
! водоохранные зоны водозаборов, гидротехнических, водоох
ранных сооружений и иных водных объектов;
! водоохранные и прибрежные полосы вдоль рек;
! санитарно защитные полосы вдоль железных и автомобильных
дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередач,
телефонной связи;
! охранные зоны вокруг земель, загрязненных радиоактивными
и химическими веществами;
! санитарно защитные зоны промышленных объектов;
! территории традиционной хозяйственной деятельности и при
родопользования коренных и малочисленных народов и этни
ческих общностей;
! функциональные зоны внутри городов;
! территории лесного фонда с различными категориями защит
ности лесов.
Границы и площади таких зон, а также режимы использования
земель в них устанавливаются специальными нормативными право
выми актами. Информация о них находится в земельных комитетах в
материалах землеустройства или кадастровых материалах, админист
рациях особо охраняемых территорий, органах архитектуры и терри
ториальных органах министерства природных ресурсов России.
Особый режим использования земель в зонах может включать:
! запрет продажи земельных участков в частную собственность;
! различные ограничения в лесопользовании;
! ограничение или запрещение строительства различного рода
объектов;
! ограничение или запрещение тех видов деятельности, которые
несовместимы с целями установления зон;
! собственно обременение земельных участков.
По условиям функционирования земель и характеру устанавли
ваемых обременений и ограничений в их использовании можно вы
делить следующие группы зон:
! зоны санитарно защитного и охранного назначения (зоны свя
занные с негативным антропогенным воздействием);
! зоны природоохранного и природно заповедного назначения
(зоны, связанные с проблемами охраны и защиты природной
среды и природных ресурсов);
! зоны оздоровительного, рекреационного и историко культур
ного назначения (зоны, выделяемые в связи с культурной и со
циальной сферой жизни человека.
Установление зон и ограничений в использовании земельных
участков регламентируется природоохранным, земельным, лесным,
водным и градостроительным законодательством.
Юридические обязательства
Наиболее существенным моментом, влияющим на экономиче
ские показатели деятельности предприятий и в настоящее время яв
ляются риски возмещения ущерба, который может быть причинен в
будущем в связи с производственной деятельностью объекта, напри
мер вследствии аварий на нефтепроводах, газопроводах, электро
станциях и т.п. Особенно остро стоит проблема оценки экологиче
ского вреда и компенсации негативных последствий, причиненных
разливами нефти. В связи с принятием новых норм экологической
ответственности, обязывающих возмещать ущерб в полном объеме,
это направление будет довольно активно развиваться.
20.3. Влияние экологического фактора на эффективность ис=
пользования недвижимости
Учет или неучет экологического фактора в различного рода уп
равленческих решениях может оказывать достаточно большое влия
ние на эффективность использования недвижимости и на формиро
вание представления о наиболее эффективном использовании зем
ли в конкретном районе. Обычно такие последствия бывают
связаны с принятием решений местными администрациями в воп
росах планирования развития определенной местности или терри
тории. Особенно сильно проявляются негативные последствия не