Страница 1
Глава 4
ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости
включает следующие операции:
! определение массива необходимых сведений;
! выбор информационных источников;
! сбор необходимой информации;
! систематизация, обработка и анализ;
! описание информации в отчете.
На этапе сбора и анализа данных, формирования и управления
информационным массивом оценщик должен проявить организа
торские способности, умение работать с информационными источ
никами, терпение и тщательность при сборе материала, а также ана
литические навыки. Объем и качество собранной для анализа ин
формации имеют значение для профессионального использования
методов оценки недвижимости.
Эффективное использование необходимой для оценки недвижи
мости информации требует ее систематизации и классификации. По
отношению к оцениваемому объекту сведения можно разделить на
внешние и внутренние. В зависимости от их характера — на общие и
конкретные.
Общая информация носит описательный характер и необходима
для оценки текущего состояния и перспектив функционирования
экономики и рынка недвижимости. Данные сведения не участвуют в
конкретных расчетах, а используются для обоснования принимае
мых оценочных решений.
Пример общей информации:
«Таким образом, при устойчивом росте валового национального
сбережения, связанным с благоприятной внешнеэкономической
конъюнктурой, механизм трансформации его в реальные инвести
ции не работает. Сопоставление динамики сбережений, валового на
копления в основном капитале и инвестиций в реальный сектор эко
номики показывает, что чистое накопление сохраняет отрицатель
ную динамику. Воспроизводство основного капитала финансируется
главным образом за счет амортизационных отчислений. Даже при
сокращении затрат на капитальный ремонт в целях использования
высвободившихся средств на инвестиционные цели, собственные
средства предприятий обеспечивают в лучшем случае простое восп
роизводство, поскольку опережающий рост цен на инвестиционные
товары и строительные работы выступает фактором, ограничиваю
щим увеличение масштабов производственного аппарата».
Конкретная информация, как правило, представлена в цифровом
виде (коэффициенты и стоимостные показатели) и используется для
расчетов в том или ином методе.
Пример специальной информации:
«Уровень базовых ставок арендной платы за помещения в мос
ковских офисных центрах зависит от двух основных параметров:
месторасположения и качества отделки. В настоящее время он со
ставляет от $300 до $600 за 1 кв. метр в год, при этом среднее значе
ние составляет $450. Базовую арендную плату часто требуется вно
сить в качестве предоплаты за срок от 3 месяцев плюс страховой де
позит в размере 3 месяцев базовой ставки.
Основными видами дополнительных расходов арендатора могут
быть:
! оплата эксплуатационных расходов, которая может составлять
от 5 до 15% от базовых ставок арендной платы, характерными
значениями являются $40$800 в год из расчета за 1 кв. метр по
мещения;
! оплата стоянки автомобилей, характерное значение от $100 до
$250 за каждое место в месяц;
! стоимость усовершенствований или изменений офисных по
мещений по желанию арендатора может составлять от $100 до
$500 за 1 кв. метр площади».
4.1. Внешняя информация, ее виды и роль в процессе оценки
объектов недвижимости
Внешняя информация представляет большой массив сведений, ха
рактеризующих государственные, экономические, социальные, об
щественные и экологические факторы, влияющие на процесс оцен
ки и, в частности, определяющие состояние рынка недвижимости.
Данная информация является универсальной, поскольку совокуп
ность накопленных данных может использоваться оценщиками при
определении стоимости любых объектов оценки. Однако ее система
тизация, анализ и формирование выводов, используемых при прове
дении конкретных расчетов, определяются не только видом оцени
ваемого объекта, но и прочими условиями задания на оценку. Сведе
ния общего характера являются внешними по отношению к
оцениваемому объекту и узкому сегменту рынка недвижимости и
рассматриваются как факторы, формирующие экономический кли
мат, в котором совершаются сделки с недвижимостью.
Совокупный массив внешней информации можно условно разде
лить на следующие блоки:
! тенденции экономического развития;
! местные особенности;
! демографическая ситуация;
! законодательная и налоговая политика государства;
! покупательная способность населения;
! динамика цен;
! программа капитального строительства;
! динамика затрат на строительную продукцию;
! организация кредитования недвижимости.
Тенденции экономического развития анализируются оценщиками
от общего к частному: мировой, национальный, региональный и го
родской уровень. Значимость экономического развития каждого
сектора зависит от размера и типа оцениваемой недвижимости.
Изучение ретроспективной динамики является основой для со
ставления прогноза, при этом оценщики должны выявить и учесть
наиболее существенные факторы, влияющие на будущую конъюнк
туру. Анализ статистических данных, изучение поведения участни
ков рынка и прочих допущений, на которых будет основан прогноз,