Страница 3
учитываемые оценщиками недвижимости, связаны с социальной по
литикой государства и местных властей. Рост населения определяет
ся не только уровнем рождаемости, смертности и миграции. В свою
очередь, он является следствием состояния медицинского обслужи
вания, образовательной системы, уровня жизни, результативности
социальных программ и регулирования миграции.
Строительство жилой недвижимости зависит от спроса населе
ния, имеющего реальную покупательную способность. Спрос на
коммерческие и промышленные объекты недвижимости зависит от
динамики производственного и потребительского спроса на това
ры и услуги, которые будут производиться и продаваться на этих
объектах.
Законодательная и налоговая политика государства. Принимаемые
государством законодательные акты могут оказывать прямое влия
ние на процесс оценки. К ним можно отнести Закон «Об оценочной
деятельности», Положение о лицензировании оценочной деятель
ности, Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами
оценочной деятельности. Косвенно на результат оценки воздейству
ют законодательные акты по земле, приватизации объектов недви
жимости, ипотечному кредитованию, порядку начисления аморти
зации, регулированию банковской деятельности и т. д.
Законодательная деятельность государства устанавливает правила
землепользования и обеспечивает функционирование инфраструк
туры. Оценщики должны накапливать информацию по зонирова
нию, планам развития, экологии, политике местной администрации
по освоению отдаленных районов, транспортным системам и норма
тивным актам, отражающим позицию органов власти различного
уровня в отношении недвижимости.
Местные нормы зонирования регулируют использование земли и
плотность застройки, сохранение архитектурных особенностей, тем
пы застройки, программы капитального строительства, строительст
ва очистных сооружений, пожарных депо, соотношение жилых объ
ектов, социальной инфраструктуры и промышленных объектов, со
здание транспортной системы.
Таким образом, для объективной оценки стоимости недвижимос
ти оценщику необходимо анализировать тенденции государственно
го регулирования, затрагивающие оцениваемый объект недвижи
мости.
На стоимость недвижимости влияет налоговая политика государ
ства. Данный фактор учитывается не только при оценке, проводи
мой в целях оптимизации налоговых платежей предприятия. Пред
оставляемые налоговые льготы при покупке жилья, реализации ин
вестиционных программ, использовании банковского кредита в
качестве источника финансирования активизируют рынок недвижи
мости за счет уменьшения налогового бремени потенциальных ин
весторов.
С другой стороны, увеличение налоговых поступлений в феде
ральный, региональные и местные бюджеты является финансовой
базой для реализации государственных программ, дальнейшего эко
номического и социального развития конкретных территорий. По
ложительное воздействие на данный процесс может оказать исполь
зование в качестве налогооблагаемой базы рыночной стоимости не
движимости.
Покупательная способность населения. Оценка и учет покупатель
ной способности населения требуют анализа состава и структуры до
ходов населения по отдельным категориям. Совокупный доход сред
ней семьи состоит из заработной платы, доходов по банковским де
позитам, предпринимательского дохода, пенсий, государственных
выплат социального характера, пособий по безработице и т. д. Вели
чина остатка свободного дохода после уплаты подоходного налога и
других расходов косвенно определяет спрос, как на жилую недвижи
мость, так и на торговые, промышленные, офисные и складские по
мещения.
Динамика цен. Анализируя динамику цен, оценщики прогнозиру
ют уровень покупательского спроса, темпы инфляции, изменение
соотношения цен на различные товары и услуги. В оценке могут ис
пользоваться как реальные цены, скорректированные с учетом инф
ляции, так и номинальные цены, отражающие фактически уплачи
ваемую покупателем денежную сумму.
Анализ изменения цен необходим не только для оценки инвести
ционного спроса, данный процесс учитывается при составлении рас
четов промежуточных показателей чистого операционного дохода:
ставок арендной платы, тарифов на коммунальные услуги и другие
эксплуатационные расходы по недвижимости.
Не менее важным вопросом ценовой информации является изме
нение цен на объекты недвижимости. Теоретически считается, что
инвестиции в недвижимость достаточно хорошо защищены от инф
ляции. Однако особенности национальной экономики и отдельного
региона страны могут оказать влияние на данное утверждение и обя
зательно должны учитываться в процессе оценки. Подтверждением
данного положения является падение реальных цен на жилую недви
жимость после событий августа 1998 года на 2030%. Другая особен
ность российского рынка недвижимости проявляется в неоправдан
но большом разрыве цен на аналогичные объекты по различным об
ластям России. Стоимость сопоставимых по потребительским
качествам объектов жилой недвижимости может различаться в не
сколько десятков раз.
Программа капитального строительства. Изучение национальной
и региональной программ капитального строительства позволяет