Страница 6
Заказчик обязан обеспечить оценщику доступ на объект и предос
тавить всю необходимую информацию для проведения работ по
оценке. Практика доказывает необходимость сверки данных учета
объектов недвижимости с их фактическим наличием на основе дан
ных последней инвентаризации основных фондов.
Для получения информации о доходах и расходах оценщик изуча
ет продажи схожих объектов недвижимости и конкурирующие ком
мерческие объекты, сдаваемые в аренду на этом же рынке. Для ин
вестиционной недвижимости анализируют данные о доходах за теку
щий и прошлый периоды, об убытках от незанятости помещений и
неуплаты аренды, а также типичные виды эксплуатационных расхо
дов. Печатная и электронная информация о стоимости недвижимос
ти для последовательного ряда лет может показать темпы повыше
ния или снижения стоимости для разных типов недвижимости. Ин
тервью с собственниками и арендаторами в данном районе поможет
получить информацию об аренде и расходах. Оценщики стремятся
получить все данные о доходах и расходах для объектов, которые
сравниваются как схожие объекты. Эти данные сводятся в табличной
форме в виде отчета о результатах хозяйственной деятельности и ре
гистрируются в соответствии с типом недвижимости.
Как и данные о расходах, информацию по аренде получить не
просто. Поэтому оценщикам необходимо использовать любую воз
можность для пополнения баз данных по аренде. Данные о долго
срочных договорах Источником информации могут служить объяв
ления о сдаваемых в аренду помещениях. Арендную информацию
целесообразно хранить, соблюдая те же классификации, которые ис
пользуются для данных о продажах.
Данные о доходах и расходах по сравниваемым объектам следует
хранить в хронологическом порядке согласно типу недвижимости,
чтобы их можно было легко выводить из базы данных. Эти данные
также необходимо преобразовать в сопоставимые единицы для ана
лиза. Например, доход может быть представлен в виде арендной пла
ты за одну квартиру, комнату, больничную койку и единицу площа
ди. Доход обычно выражается как денежная сумма, полученная за
единицу помещения за конкретный период времени. Расходы на
страхование, налоги, малярные работы, косметический ремонт и
другие виды обслуживания могут выражаться в тех же единицах срав
нения, которые используются для дохода или могут быть представле
ны как процент реальной валовой арендной платы. Выбранную еди
ницу сравнения необходимо использовать последовательно на всех
этапах анализа.
Данные о сдаваемой в аренду недвижимости могут показывать
количество пустующих помещений и эксплуатационные расходы
как процент от реального валового дохода. Эти данные имеют важ
ное значение при оценке коммерческой недвижимости. Необходимо
также указывать срок эксплуатации, строительный класс здания и
услуги, предоставляемые собственником.
Ставки капитализации. Ставки капитализации являются еще од
ним важным видом рыночной информации. На основе данных о
чистом операционном доходе и ценах продажи рассчитывают общую
ставку RO. В ходе сравнения ставки капитализации анализируются с
точки зрения схожести между параметрами сопоставимых продаж и
параметрами оцениваемого объекта недвижимости. Общая ставка и
ставка капитализации акционерного капитала, рассчитанные из
продаж, могут также служить основой для расчета других ставок ка
питализации.
Конкурентный спрос и предложение. Основное внимание при вы
боре рыночных данных следует уделять сделкам куплипродажи,
имеющим отношение к конкретному рынку оцениваемой недви
жимости. Как правило, аналогичная недвижимость делится на две
категории: объекты, которые конкурируют с оцениваемым объек
том и оказывают значительное влияние на уровень цены, и объек
ты, которые сходны с оцениваемой недвижимостью, но не конку
рируют с ней.
Разные объекты имеют разную степень схожести. Поскольку
каждый участок земли уникален и абсолютная схожесть невозмож
на, оценщик должен ранжировать объекты сравнения в процессе
анализа.
Критерии отбора рыночной информации:
! степень их сопоставимости;
! объем имеющейся информации;
! достоверность и надежность данных.
Степень доверия оценщика к отобранной рыночной информации
определяется на основе анализа таких факторов, как дата продажи и
сроки продаж, объем предложения недвижимости, емкость рынка,
активность продаж, типичность мотивации покупателей и продав
цов, условия продажи, сохранение назначения недвижимости после
ее продажи.
Анализируя информацию по схожим продажам, оценщик форми
рует представление о состоянии конкретного сегмента рынка недви
жимости и позиции, занимаемой на нем оцениваемым объектом по
таким параметрам, как доходность, ликвидность, прогнозируемость
ситуации и т. д. Информация по конкурирующим объектам необхо
дима для расчета поправок к ценам аналогов при использовании ме
тодов сравнительного подхода, оценки риска и определении ставок
доходности и капитализации, коэффициента потерь, динамики и
структуры эксплуатационных расходов для методов доходного под
хода. Анализируя конкурентный спрос и предложение, оценщик вы
являет тенденции строительных затрат, предпринимательского дохо
да, требований рынка к функциональным параметрам недвижимос