Страница 1
Глава 5
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ
ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
НЕДВИЖИМОСТИ
5.1. Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффектив%
ного использования недвижимости.
Поскольку оценочная деятельность предполагает определение
рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использова
ния выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид
использования конкретного объекта собственности.
Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной
стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа эко
номического поведения инвесторов и других участников рынка.
Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений
частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наибо
лее эффективного использования недвижимости. Рыночные факто
ры определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных
сил к объектам недвижимости имеют большое значение для опреде
ления наиболее эффективного вида использования.
Стоимостной основой любого объекта недвижимости является
стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и со
оружения могут быть изменены, однако основные характеристики
участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного
участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, вы
бирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что раз
ница в стоимости различных участков объясняется их качественны
ми характеристиками.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижи
мости предполагает проведение подробного исследования рыночной
ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации во
стребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оце
ниваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку
стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Та
ким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном ис
пользовании может быть сделан только после расчета стоимости.
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта не
движимости представляет вариант использования свободного или
застроенного участка земли, который юридически возможен и соот
ветствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечи
вается соответствующими финансовыми ресурсами и дает макси
мальную стоимость.
Оптимальное использование участка земли определяется конку
рирующими факторами конкретного рынка, к которому принадле
жит оцениваемый объект собственности, и не является результатом
субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика.
Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования яв
ляется, по сути, экономическим исследованием рыночных факто
ров, существенных для оцениваемого объекта.
Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о
наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оцен
ки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анали
зируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наи
более эффективный вид использования можно квалифицировать как
основу, на которую опирается рыночная стоимость.
Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее
личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация
при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским
качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвести
ционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накоп
ления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы,
осуществимость проекта.
Обычно анализ наиболее эффективного использования прово
дится по нескольким альтернативным вариантам и включает следую
щие направления:
! рыночный анализ;
! анализ реализуемости варианта;
! анализ наиболее эффективного использования.
Перечисленные направления анализа предполагают комплексное
изучение следующих вопросов.
Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты
использования, альтернативные существующему, в целях изучения
спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной
платы и т.д. по каждому варианту.
Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляю
щих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для опреде
ления стоимости с учетом переменных параметров каждого юриди
чески обоснованного и физически осуществимого варианта.
Анализ наиболее эффективного использования предполагает раз
работку детального плана реализации каждого варианта с рассмотре
нием конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта,
источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающе
го максимальную продуктивность оцениваемого объекта.
Критерии анализа наиболее эффективного использования. Вариант
наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости
должен отвечать четырем критериям – это:
! юридическая допустимость;
! физическая осуществимость;
! финансовая обеспеченность;
! максимальная продуктивность.
Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе ана
лиза различных вариантов использования недвижимости для выбора
наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В
первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и фи
зическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспе
ченность и максимальная продуктивность. Данная последователь