Страница 2
ность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффектив
ный вариант использования, даже при наличии необходимого
финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или
невозможна его физическая реализация.
Юридическая допустимость
Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого
варианта использования осуществляется во всех случаях в первую
очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального ис
пользования объекта с юридическим требованием использования
недвижимости по ее прямому назначению.
Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирова
ния, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране
исторических зданий, а также экологическое законодательство, ко
торые могут конкретные виды потенциального использования.
На выбор наиболее эффективного использования недвижимости
может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В
течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от
условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант ис
пользования объекта сдерживается наличием договора аренды, это
следует отразить в отчете об оценке.
Пример. Если объект ограничен договором аренды земли, срок
которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет эконо
мической целесообразности в строительстве нового здания, у кото
рого экономический срок службы составляет 40 лет.
Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, ко
торые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов не
движимости. Данные ограничения могут касаться некоторых на
правлений использования, конкретизировать расположение зданий
на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых стро
ительных материалов. Если ограничения по документу о праве соб
ственности вступают в противоречие с более общими юридическими
нормами, например строительными нормами и правилами, то обыч
но в расчет принимается максимальное ограничение.
Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку зем
ли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают
строительные расходы для соблюдения технических нормативов.
Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В неко
торых районах строительные нормы и правила используются для
снижения уровня нового строительства и ограничения роста.
Действующие правила землепользования направлены на охрану
окружающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по
чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагае
мых проектах застройки территорий.
Пример. Строительство зданий определенной этажности, проти
вопожарные разрывы, требования инсоляции.
Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использо
вания может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только
в том случае, если оценщик предполагает внесение в существующие
нормы изменений. Однако вероятность изменения законодательст
ва, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда
не бывает определенной на 100%.
Физическая осуществимость
Выбор наиболее эффективного варианта использования недви
жимости должен опираться на физическую его осуществимость.
Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, ди
зайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск
стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) –
влияют на предполагаемый вариант использования земли.
Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и
формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на
базе использования участка определенного размера. В этом случае
необходимо определить возможность расширения имеющегося зе
мельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потен
циала для увеличения.
Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как за
траты на застройку земельного участка неправильной формы могут
быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению
с участками с ровными сторонами.
Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных
коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, посколь
ку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность
очистных сооружений ограничивает физические размеры предпола
гаемого варианта эффективной застройки.
Топографические или почвенные характеристики земельного
участка отражаются на функциональной полезности площадки. Вы
явленные оценщиком негативные моменты затрудняют ее застройку
или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представлен
ные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый
участок не может быть непригодным для наиболее эффективного ис
пользования, так как уступает другим участкам, типичным для дан
ного района.
В процессе анализа физической осуществимости эффективного
варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий
и сооружений для определения возможности его дальнейшей экс
плуатации на новой основе. Если здания для обеспечения опти
мального вида использования необходимо перепланировать, то сле
дует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с
итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию
объекта зависят от физического состояния и местоположения не