Страница 6
4. Расчет затрат на усовершенствование объекта.
5. Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произве
денных улучшений.
Пятый метод: Земельный участок рассматривается как застроен
ный, не требующий перестройки:
1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижи
мостью.
2. Определение общего коэффициента капитализации.
3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чис
того операционного дохода.
5.3. Нестандартные виды и направления наиболее эффективного
использования недвижимости
Рассмотренные выше стандартные положения анализа наиболее
эффективного использования применимы ко всем типам объектов
недвижимости. Однако на практике, в процессе рассмотрения и вы
явления наиболее продуктивного вида использования, необходимо
учитывать особые соображения, обусловленные спецификой конк
ретного объекта недвижимости.
Выявленные особенности объектов недвижимости и развития
рыночной ситуации могут потребовать обособленного вида исполь
зования, промежуточного использования, юридически не соответст
вующего использования, использования, не соответствующего наи
более эффективному варианту, многопрофильного использования,
варианта использования особого назначения, спекулятивного ис
пользования, а также избыточные земельные площади.
Обособленные виды использования
Как правило, наиболее эффективные варианты использования
анализируемой недвижимости не отличаются от использования ана
логичных объектов. Однако в силу необычности или уникальности
оцениваемого объекта его наиболее эффективный вид использова
ния может отличаться.
Например, в Москве производственные корпуса НПО сдаются в
аренду под складские помещения. Если рыночный спрос в конкрет
ном микрорайоне города может быть достаточным, анализируемый
вариант может предусматривать использование данного объекта под
торговые помещения.
В другом случае объект недвижимости с типичными характерис
тиками строений и земельного участка может анализироваться по
специальному варианту использования, так как он не вписывается в
окружающую схему землепользования или использования аналогич
ных объектов.
Например, если здание с типичными характеристиками развлека
тельного центра расположено в фешенебельном жилом районе, его
назначение должно быть оценено в соответствии с вариантом ис
пользования, основанным на конкретных предпочтениях.
Выбираемый вариант должен обеспечивать максимальную сто
имость земли, а не традиционное использование недвижимости, ха
рактерное для сопоставимых объектов.
Промежуточные виды использования
Если вариант наиболее эффективного использования недвижи
мости основывается на изменениях рыночной ситуации в будущем
и, следовательно, может быть осуществим через какоето время, сло
жившийся на дату оценки вариант использования рассматривается
как промежуточный. Промежуточный вид использования, которое
может измениться через некоторое время, можно также идентифи
цировать как наиболее эффективный вариант для данного периода.
Например, первые этажи жилых многоэтажных зданий в новых
микрорайонах г. Москвы предусматриваются под коммерческое ис
пользование. Однако по мере освоения территории, увеличения чис
ленности жителей в микрорайоне окончательный вид использования
может отличаться от первоначального. Так, небольшие помещения,
используемые на начальном этапе освоения территорий под продук
товые магазины, по мере строительства специализированных уни
версамов, входящих в крупную сеть, перепрофилируются в различ
ные предприятия сферы услуг (парикмахерские, прачечные, турис
тические агентства и т. д.).
Необходимость промежуточного использования оцениваемого
объекта не всегда оказывает влияние на стоимость недвижимости.
Промежуточный вариант использования может приносить такой же
по величине доход, однако может наступить момент, кода он окажет
ся не востребованным рынком в силу ряда объективных причин. В
рассматриваемом примере ставки арендной платы и величина экс
плуатационных расходов для продуктового магазина и парикмахер
ской могут быть одинаковыми, однако вид бизнеса, базирующегося
на конкретном объекте недвижимости, может оказаться неконку
рентоспособным.
Юридически противоречивые виды использования
Вид использования недвижимости, идентифицируемый как юри
дически противоречивый, возникает, если фактическое использова
ние объекта, разрешенное законом, не соответствует нормам, дейст
вующим в районе его расположения. Обычно это следствие измене
ния или возникновения новых норм зонирования.
Юридически противоречивые виды использования не обязатель
но являются наиболее эффективными и, следовательно, требуют
специального анализа. Если юридически противоречивый вариант
использования дает более высокую стоимость недвижимости, оцен
щик должен учитывать, что разница может относиться к стоимости
существующего здания и не влиять на стоимость земельного участка
как такового. Оценщику следует различать стоимость строений не
соответствующего вида использования и надбавку, создаваемую дан
ным видом использования.
В некоторых случаях данный вид использования впоследствии
должен быть прекращен в обязательном порядке. Для прекращения