Страница 3
в результате эрозии, засоления и других подобных явлений. Резкие
изменения в количественных характеристиках земли, приводящими
к невозможности ее дальнейшего использования бывают связаны с
природным катаклизмами или геологическими процессами, протя
женность которых выходит за рамки человеческой жизни.
Многофункциональность использования означает, что один и тот
же участок может использоваться разными способами в зависимости
от тех функций, которые могут выполнять природные объекты, а
также от видов землепользования, которые разрешены для данного
участка. Возможность многофункционального использования связа
на со способностью земли производить различные товары и услуги и
служить местом различных видов пользования. Использование зем
ли может быть альтернативным, то есть исключающим другие виды
пользования, например застройка, а также многоцелевым, означаю
щем получение доходов более, чем от одного вида пользования.
Пользование, приносящее большие доходы, считается наиболее эф
фективным.
Уникальность земли как товара проявляется в разном качестве зе
мельных участков, которое определяется различной продуктивно
стью, связанных с данным земельным участком природных объек
тов, например почвы или леса; расположением земельного участка,
изменить которое нельзя. Последняя особенность самым тесным об
разом связана с таким свойством земли как ее недвижимый в вещест
венном отношении характер. Земельный участок не может быть пе
ремещен в другое место или заменен другим участком. Благодаря не
подвижности земельных участков каждый объект недвижимости
обладает уникальным местоположением
Ограниченность в способах использования. Землю нельзя исполь
зовать произвольно исключительно по своему усмотрению, а только
тем способом, который разрешен правовыми нормами, то есть счи
тается приемлемым для общества. Это связано с тем, что при исполь
зовании земли в силу ее ограниченности и двойственного характера,
возникает множество конфликтов интересов, как в отношении спо
собов использовании, так и в отношении распределения доходов,
получаемых от владения и использования земельных участков. Во
всех странах существует государственное регулирование землеполь
зования, результатом чего является установление определенных ог
раничений и запретов, а также мер экономического воздействия на
землепользователей, оказывающих сильное влияние на поведение
рынка земли и формирование рыночной стоимости земельных уча
стков.
14.3. Основные принципы оценки рыночной стоимости земли
В основе применяемых методов оценки рыночной стоимости ле
жат принципы формирования стоимости, традиционно называемых
оценочными принципами. Данные принципы не подчинены законо
дательному регулированию, а следуют из определения рыночной
стоимости как цены, которую можно достичь «в рамках обычных де
ловых операций». Они вытекают из рыночных механизмов, господ
ствующих на свободно функционирующем рынке земельных участ
ков. Оценочные принципы позволяют формализовать процедуру
оценки по объективным критериям, так как исходят из поведения
участников рынка недвижимости и отражают основные факторы,
влияющие на формирование рыночной стоимости. Наиболее важ
ными и существенными принципами формирования стоимости зем
ли являются:
! принцип полезности;
! принцип ожидания;
! принцип предложения и спроса;
! принцип замещения;
! принцип остаточной продуктивности;
! принцип зависимости или местоположения;
! принцип наиболее эффективного использования.
Полезность
Считается, что земля имеет стоимость благодаря ее полезности
или способности удовлетворять определенным потребностям конк
ретных пользователей, например, служить местом для размещения
жилого дома или промышленного здания, являться источником по
лучения дохода от производства сельскохозяйственной продукции,
заготовки древесины или просто быть местом отдыха. Согласно
Международным стандартам оценки стоимость земли устанавлива
ется посредством оценивания ее полезности в терминах юридиче
ских, физических, функциональных, экономических и экологиче
ских факторов, определяющих ее продуктивность.
Ожидание
Ожидание означает, что стоимость земли создается на основе на
ших представлений о будущих выгодах, которые можно будет полу
чить при использовании земельного участка. Стоимость земли опре
деляется представлениями участников рынка о величине и продол
жительности будущего потока дохода, создаваемого земельным
участком, например дохода от ведения сельского хозяйства, разме
щения торговых объектов, сдачи в аренду помещений после застрой
ки земельного участка или его последующей перепродажи.
Предложение и спрос
Также как и на любой товар, на стоимость земли оказывают влия
ние факторы спроса и предложения. Если спрос на земельные участ
ки в каком то определенном месте растет, а предложение не увели
чивается, то растут и цены. Соответственно если спрос падает, а
предложение возрастает, то цены снижаются. Когда спрос и предло
жение равны и сбалансированы, цены, складывающиеся на землю,
обычно отражают ее рыночную стоимость. Однако в отношении зем
ли спрос бывает более изменчив, чем предложение. Это связано с