Страница 5
ния незастроенных земельных участков определяется несколько ви
дов предполагаемого использования, в том числе и такого, как остав
ление данного участка незастроенным. Далее определяются все рас
ходы и доходы, связанные с осуществлением предполагаемых
проектов и из них выводится остаточная стоимость земли. Вариант,
обеспечивающий ее наибольшее значение, может считаться наибо
лее эффективным использованием.
Но во избежание спекулятивных эффектов следует иметь в виду
только то пользование, которое может быть в максимальной степе
ни реализовано в рамках заданных правовых условий и экономиче
ских возможностей. Этот принцип имеет определенные границы, а
именно, в случаях, когда из за существующей застройки реализо
вать максимально эффективное использование представляется ма
ловероятным. Там, где с учетом существующего использования зем
ли не может быть немедленно реализовано наиболее эффективное
использование, оно должно учитываться только в ограниченных
рамках.
К другим принципам, также влияние на формирование рыночной
стоимости земли относится принцип баланса, означающий, что пока
затели стоимости меняются, если нарушается баланс между различ
ными элементами рыночной среды, принцип изменения, означаю
щий, что цены на землю меняются во времени.
14.4. Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли
На стоимость земли влияет совокупность факторов, которые
можно объединить в следующие основные группы:
! социальные и демографические особенности;
! общая экономическая ситуация;
! правовое регулирование и действующие системы налогообло
жения;
! природные условия и окружающая среда;
! физические и качественные характеристики земельного участка;
! расположение земельного участка;
! доход, который можно получить, используя земельный учас
ток.
К социальным факторам относится демографическая структура
населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся систе
мы расселения. К общей экономической ситуации относится эко
номическая ситуация стране и регионе, инвестиционный климат,
рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенден
ции развития местности. К правовому регулированию относятся
правовые нормы частного и публичного права, например, сервиту
ты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разре
шенного использования земли и устанавливаемые градостроитель
ные и природоохранные режимы, законодательные требования по
уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на
строительство и др. К природным условиям относятся климат, гео
логические и гидрологические условия, состояние окружающей
среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест
рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факто
ров на участке или в ближайшем окружении. К физическим и каче
ственным характеристикам земельного участка относятся размер и
форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, по
ложение по отношению к соседним участкам; инженерная подго
товка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды),
вид и объем полезной застройки.
К факторам расположения относят: близость к транспортным ма
гистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магази
нам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными
или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участок
может быть расположен в престижном месте, месте с красивым
ландшафтом, рекой или вблизи свалки.
14.5. Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости
земли
В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной
стоимости проводится с использованием трех методологических
подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке зем
ли могут использоваться методы одного подхода или методы, пред
ставляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оцен
ки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее
типичному виду использования объекта оценки и других. Рыночная
стоимость земли в первую очередь должна определяться по результа
ту того метода, который определяет цену в условиях обычного дело
вого оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые
служат получению дохода, происходит преимущественно по капита
лизированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае бы
ло бы логично отдать приоритет доходному методу. Выбор должен
быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на
рынке земельных участков. Однако, традиционно считается, что
наиболее надежным способом определения рыночной стоимости
земли являются методы сравнительного подхода.
Сравнительный подход
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов
оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с ана
логичными объектами, в отношении которых имеется информация о
ценах сделок с ними.
Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость
оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок
со схожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный
подход используется при наличии информации о рыночных ценах
сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижи
мости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках