Страница 6
сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оце
ниваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными
объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, кото
рые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены со
поставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия
объектов аналогов и объекта оценки.
В литературе сравнительный подход очень часто отождествляется
с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом
оценки по сопоставимым продажам.
Суть этого метода проста и понятна: и покупатель, и продавец хо
тят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и
купленные объекты, то есть они должны быть уверены, что цена
справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая
из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому данный
метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся
на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогич
ным земельным участкам. В то же время часто проводится оценка и
по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.
При отборе и предварительном анализе объектов для сопоставле
ния важно также учитывать и любые необычайные воздействия на
цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполне
нии условий кредитного договора, потребность в быстрой купле или
продаже, изменение местных правил и т.д.
Обычно из базы для сопоставления выделяют также цены, выпла
чиваемые федеральными или местными органами власти при отчуж
дении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они мо
гут содержать элементы принуждения.
Доходный подход
Под доходным подходом понимается совокупность методов
оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов
от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость объекта
недвижимости определяется его потенциальной способностью при
носить доход. Доходный подход используется при наличии рыноч
ной информации о доходах от объектов недвижимости.
Данный подход основан на принципе ожидания с учетом прин
ципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К ме
тодам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, отно
сят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также
методы дисконтированных денежных потоков. При использовании
доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов
от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и воз
можную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования
имущества и выручка от его перепродажи (реверсия) за вычетом по
токов затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегод
няшний день) общую стоимость. Расчеты стоимости по методам, от
несенным к данному подходу, основаны на достаточно простом соот
ношении:
,
где I — доход, R — норма или коэффициент капитализации, или, ис
пользуя фактор, обратный величине нормы капитализации:
.
Здесь M — мультипликатор дохода (фактор).
Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходы
распределены во времени и могут существенно изменяться, а норма
капитализации или соответствующий мультипликатор зависят как от
состояния экономики и финансовой системы страны, системы пра
вовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от
состояния самого рынка.
Поэтому использование данного метода требует проведения ши
роких экономических и рыночных исследований для определения
адекватных значений нормы капитализации и иных факторов.
Норму или коэффициент капитализации определяют на основе
исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации анало
гичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и
дисконта (применительно к конкретным условиям данной страны и
города) по методике кумулятивного построения или иными спо
собами.
При применении доходного подхода, стоимость приносящей до
ход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжи
тельностью периода получения всех выгод, которые данный объект,
как ожидается, будет приносить в будущем в процессе оставшейся
экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответ
ствующую рыночную информацию, должен пересчитать эти выгоды
в единую сумму текущей стоимости. Цена владения (пользования)
может определяться не только через величину постоянного потока
дохода (арендной платы). Это может быть любое, выраженное в де
нежной форме определение потребительской полезности или цен
ности недвижимости, как товара. Например, при оценке земли под
строительство жилого дома можно рассматривать доход не от аренды
жилых помещений, а от продажи их в собственность.
V I
R
— =
V I M ? =
При оценке стоимости объекта недвижимости доходными мето
дами следует учитывать, что рыночная стоимость зависит от текущей
стоимости не любого из возможных использований, а только наибо
лее эффективного использования объекта. Поэтому при решении за
дачи нахождения текущей стоимости приходится определять цену
аренды помещений при различных вариантах функционирования
недвижимости. Оценщик должен проанализировать весь диапазон
цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональ
ных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение
необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта оценки,