Страница 4

тем, что количество земельных участков, выставляемых на продажу,
обычно ограничено, и не может быть увеличено, даже в том случае,
когда спрос на них резко возрастает. Земля является ограниченным
ресурсом, товаром с неэластичным предложением, уровень цен на
который определяется не столько предложением, сколько спросом и
финансовыми возможностями покупателей.
Принцип замещения
Принцип замещения означает, что покупатель не будет платить
более высокую цену за земельный участок, если он может купить та
кой же земельный участок, но по более низкой цене. Действие этого
принципа в отношении земли означает, что рыночная стоимость
землю устанавливается по уровню наиболее низких цен на земель
ные участки аналогичного качества и предложения. На действии
этого принципа построено применение метода сравнения продаж.
Принцип остаточной продуктивности
Принцип остаточной продуктивности означает, что стоимость
земли определяется доходом, оставшимся после оплаты привлечен
ных к земле рабочей силы, капитала и предпринимательских усилий.
Доход, приписываемый земле, называется рентой, которая форми
рует рыночную стоимость земли. Из принципа остаточной продук
тивности следует, что рыночная стоимость земли, взятой отдельно,
составляет разницу между общей рыночной стоимостью земельного
участка с учетом всех улучшений и стоимостью самих улучшений.
Принцип зависимости или местоположения
Принцип зависимости означает, что стоимость земельного участ
ка зависит от его местоположения и формируется его окружением,
теми видами землепользования, которые преобладают в округе и
признаются наиболее эффективными видами использования зе
мельных участков, приносящими наибольшие доходы. Принцип за
висимости означает, что если текущее использование земельного

участка не соответствует преобладающим видам землепользования,
оно не может рассматриваться в качестве землепользования, обеспе
чивающего формирование рыночной стоимости. Местоположение
земельного участка является одним из важнейших факторов, оказы
вающим влияние на его стоимость. Через местоположение земельно
го участка можно учесть влияние большого количества других цено
образующих факторов, связанных с правовыми, физическими, эко
логическими характеристиками земельного участка, а также иными
социальными мотивациям.
Принцип наиболее эффективного использования
Принцип наиболее эффективного использования означает, что
рыночная стоимость земельного участка формируется его наиболее
эффективным использованием или таким использованием, которое
является наиболее вероятным, физически возможным, юридически
допустимым, финансово осуществимым, имеет надлежащее оправ
дание, и при котором стоимость оцениваемого имущества является
наивысшей.
Данный принцип означает, что в процессе оценки определяется
такое использование, которое среди всех наиболее вероятных, физи
чески возможных, юридически не запрещенных, финансово целесо
образных видов использования обеспечивает максимальную сто
имость объекта недвижимости. Иначе говоря, из всех возможных
(разрешенных) вариантов его использования выбирается наиболее
доходный, и именно он используется для оценки. При этом учитыва
ются только те варианты, которые, вопервых, соответствуют юри
дическим нормам, включая градостроительные ограничения, требо
ваниям по охране окружающей среды, памятников истории, архи
тектуры, благоустройства прилегающей территории, вовторых,
реализация которых возможна физически и, втретьих, которые при
носят доход. В результате выбирается тот вариант использования,
при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех
ограничений.
При определении наиболее эффективного использования прини
маются во внимание:
! преобладающие способы землепользования в ближайшей ок
рестности оцениваемого объекта недвижимости;
! существующие нормы зонирования (разрешенные виды ис
пользования);

! градостроительные и природоохранные ограничения по за
стройке земельного участка;
! ожидаемые изменения на рынке недвижимости;
! существующее использование недвижимости.
Данный принцип также означает, что рыночная стоимость земли
определяется не фактически осуществляемым или текущим исполь
зованием земельного участка, а способом землепользования, приво
дящим к получению самых высоких доходов. В жизни наиболее эф
фективное использование может не совпадать с существующим ис
пользованием оцениваемого объекта недвижимости.
При определении наиболее эффективного использования земель
ный участок всегда рассматривается как незастроенный, и это явля
ется общепринятой практикой. Стоимость самой земли, взятой от
дельно, может не только равняться стоимости земельного участка с
улучшениями, но и превышать ее. Это будет означать, что стоимость
улучшений является отрицательной, вследствие их износа, сами
строения требуют сноса, а использование земельного участка не от
вечает принципу наиболее эффективного использования.
Анализ наиболее эффективного использования является обяза
тельным этапом оценки. Анализ наиболее эффективного использо
вания проводится как для застроенных, так и для незастроенных зе
мельных участков.
При анализе и определении наиболее эффективного использова