Страница 2

ли, занятые сельскохозяйственными угодьями; земли, занятые вну
трихозяйственными дорогами коммуникациями; древеснокустарни
ковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты
земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропоген
ных и техногенных явлений; земли, занятые замкнутыми водоемами,
а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для
производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйст
венной продукции.
К сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы,
пастбища, залежи (не используемые в настоящий момент земли), а
также земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виног
радниками). В составе сельскохозяйственных угодий в целях оценки
также могут выделяться поливные и неполивные земли, а также зем
ли, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осу
шению, орошению, очистке полей от камней и валунов, планировке
террас и др.
16.2. Основные методы и особенности оценки земель сельскохо=
зяйственного назначения
При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и
сельскохозяйственного имущества используются общие принципы и

методы оценки земли, но с учетом особенностей ведения сельскохо
зяйственного производства и вытекающих из этих особенностей от
личий в определении дохода, создаваемого сельскохозяйственной
недвижимостью, от оценки дохода, генерируемого другими типами
недвижимости.
Отличия эти заключаются:
! в определении структуры и состава издержек;
! в определении статей дохода и способов его оценки;
! в применении принципа наиболее эффективного использова
ния через выбор технологий ведения сельскохозяйственного
производства, системы севооборотов1 и культур, обеспечиваю
щих получение максимального дохода;
! в критериях отбора объектованалогов и выборе элементов
сравнения.
Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий
(голой земли) осуществляется в основном методами сравнительного
и доходного подходов.
Методы затратного подхода могут применяться в случае необхо
димости определения стоимости воспроизводства (восстановления)
или стоимости замещения зданий, сооружений, построек, объектов
сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улуч
шения земельных участков, например, стоимости создания дренаж
ных и оросительных систем, проведения других культурнотехниче
ских работ. Методы затратного подхода также могут применяться для
оценки капитальной (капитализированной) стоимости многолетних
насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а
также для оценки продуктивного и рабочего скота.
Если оцениваются застроенные земельные участки с расположен
ными на них постройками разного назначения (например, товарные
молочные фермы, жилые дома, силосные башни, сараи и т.д.) или
имущественный комплекс в целом (фермерское хозяйство, агрофир
ма), применяются методы всех трех подходов — затратного, сравни
тельного и доходного.
1 Под севооборотом понимается научно обоснованное чередование сельскохозяйст
венных культур (и пара) по участкам земли (полям) и во времени, направленное на
восстановление и улучшение плодородия почвы, снижение вероятность появления
вредителей и развития болезней растений.

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения
К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении
оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий относятся:
! необходимость поддержания почвенного плодородия сельско
хозяйственных угодий посредством применения соответствую
щей агротехники и соблюдения определенных требований к
способам ведения производства (например, соблюдение норм
выпаса, установление систем соответствующих севооборота
сельскохозяйственных культур, внесение определенного коли
чества удобрений и т.т.), оставление земли под паром, создание
защитных лесополос и т.д.;
! прямая зависимость структуры сельскохозяйственных угодий
от физикогеографических характеристик местности (геомор
фологические, почвенные, гидрологические, климатические и
иные особенности);
! высокие риски ведения сельскохозяйственного производства,
обусловленные природными факторами и форсмажорными об
стоятельствами (засухи, наводнения, ранние заморозки и сне
гопады, эпизоотии и иные стихийные бедствия);
! большое влияние на величину получаемого дохода от сельско
хозяйственного производства колебаний цен на сельскохозяй
ственную продукцию, горючесмазочные материалы, сельско
хозяйственную технику;
! сезонных характера сельскохозяйственного производства и цен
на рынке сельскохозяйственной продукции;
! сложившийся в стране диспаритет цен на сельскохозяйствен
ную и промышленную продукцию;
! отсутствие фактического оборота сельскохозяйственных угодий;
! отсутствие значимых инвестиций в сельскохозяйственное про
изводство;
! невысокая плотность населения в районах, находящихся в от
далении от крупных промышленных центров;
! слабое развитой инфраструктуры, в частности дорог с твердым
покрытием и слабое развитие перерабатывающей промышлен
ности.
Метод сравнения продаж
Метод сравнения продаж в настоящее время практически не име
ет своего развития, так как практика его применения пока отсутству