Страница 9

№
сдел
ки
Дата
Размер,
акр
Валовой
доход,
тыс. долл.
США
Процент
расходов
Чистый
доход,
тыс. долл.
США
Цена
сделки,
тыс. долл.
США
Норма
капита
лизации
1 3,93 67,0 8,500 38,24% 5,250 125,000 4,20%
2 9,93 160,0 14,540 33,76% 9,631 185,000 5,21%
3 3,94 80,0 15,600 35,85% 10,008 155,000 6,46%
4 11,94 120,0 19,520 39,78% 11,754 210,000 5,60%
7 5,94 150,0 20,652 37,99% 12,806 200,400 6,39%

16.4. Основные проблемы оценки стоимости земель cельскохо=
зяйственного назначения в России
Оценка земель сельскохозяйственного назначения имеет в нашей
стране большую историю. Развитие и проведение земельнооценоч
ных работ было связано с работами по созданию земельного кадастра
и направлено на получением неких усредненных показателей, харак
теризующих различия в качестве земель сельскохозяйственного на
значения. Кадастровые оценки должны были обеспечивать соизме
римость производственных результатов в зависимости от качества
земель при разных способах использования. Поэтому при разработке
методов экономической оценки земель в составе земельного кадаст
ра предлагались методологии, направленные на выявление, прежде
всего, рентного дохода, обусловленного лучшим качеством и луч
шим местоположением земельных участков по сравнению с худ
шими. Этот доход назывался дифференциальным и должен был
изыматься в доход государства в виде земельных налогов или иных
платежей за пользование земельными ресурсами. Поскольку стоимо
стные показатели устанавливались применительно к крупным таксо
номическим (территориальным единицам) и рассчитывались на ос
нове усредненных показателей затрат и продуктивности, они носили
относительный характер и могли быть использованы в основном
лишь для сравнения сельскохозяйственных земель по субъектам Рос
сийской федерации, административным района, крупным хозяйст
вам. Полученные стоимостные показатели носили синтетический
характер и по своему содержанию представляли шкалы или ранги ка
чественной оценки земель выраженные не в балльной, стоимостной
форме.
Тенденция получать некий агрегированный показатель качества
сельскохозяйственных угодий в разрезе крупных территориальных
единиц сохранилась и в современной методологии проведения када
стровой оценки сельскохозяйственных угодий, разработанной Рос
земкадастром и закрепленной в соответствующих методических до
кументах. Стоимостные характеристики, полученные на основании
данной методики являются нормативными показателями, устанав
ливающими в административном порядке интегральные стоимост
ные характеристики, позволяющие получить представление о об от
носительной ценности земель сельскохозяйственного назначения в
разрезе субъектов РФ, административных районов и хозяйств для

использования их в дальнейшем в качестве базы для налогообложе
ния.
Кадастровая стоимость земли устанавливается как капитализи
рованный расчетный рентный доход, который в свою очередь опре
деляется по разнице между стоимостью валовой продукции расте
ниеводства, пересчитанной в условные единицы, средними оце
ночными затратами на ее получение и нормативной прибылью,
установленной в размере 7% от оценочных затрат. Срок капитализа
ции устанавливается равным 33 годам, что в оценочных терминах со
ответствует ставке капитализации для земли равной 3% (1:33). Сто
имость валовой продукции растениеводства определяется в средних
ценах реализации основных сельскохозяйственных культур, перечи
танных в кормовые единицы, в соответствующем природноэконо
мическом районе. Как видно из показателей, самым существенным
образом влияющих на величину стоимости земли (срок капитализа
ции, нормативная прибыль), они не соответствуют рыночным пара
метрам. Это означает, что стоимостные оценки земли, полученные
при проведении кадастровой оценки не могут заменить собой ры
ночной стоимости и использоваться в расчетах по ее определению
разными методами.
В отличие от кадастровой оценка рыночной стоимости земельных
участков сельскохозяйственного назначения проводится в целях со
вершения сделки с конкретным земельным участком.
Поэтому использовать кадастровую стоимость для определения
рыночной стоимости конкретных земельных участков или имущест
венных комплексов, а также прав на них не представляется возмож
ным. Это связано и с отсутствием использования в расчетах принци
па наиболее эффективного использования, и с применением неких
агрегированных стоимостных показателей затрат и цен, а также нео
боснованными нормой прибыли и коэффициентом капитализации,
равным 3%.
Но при проведении рыночных оценок можно использовать ин
формацию и отельные оценочные показатели, содержащиеся в зе
мельном кадастре, например показатель балла бонитета почв. Дан
ный показатель является интегральным показателем плодородия
почв по их группам или разновидностям и содержится в материалах
IV тура оценки земель, проведенной в 80х годах прошлого столетия.
Таким образом, несмотря на многолетний опыт земельнооценоч
ных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохо
зяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в мето

дическом, так и информационном отношении. Такое положение
обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной