Страница 7
роенные.
При описании местности, обследуемого имущества рассматрива
ются следующие аспекты:
Описание региона и тенденции рынка (оценивается по 4 м крите
риям: хорошее, удовлетворительное, плохое, не оценивается):
! интенсивность сбыта продукции;
! покупательная способность;
! спрос;
! потребность.
Рейтинг собственности (оценивается по 4 м критериям: хорошее,
удовлетворительное, плохое, не оценивается):
! месторасположение;
! качество почвы и продуктивность угодий;
! обустройство;
! рыночная привлекательность;
! рентабельность;
! общий рейтинг собственности.
Тенденции в сельском хозяйстве и других отраслях (оценивается по
3 м критериям: повышенное, стабильное, пониженное):
! население;
! занятость;
! стоимость;
! интенсивность продаж.
Наличие на рынке растениеводческих и животноводческих хо
зяйств (оценивается по 3 м критериям: недостаточное, сбалансиро
ванное, избыточное).
Основные товарные культуры (перечисляются основные товар
ные культуры: кукуруза, соевые бобы, свинина, птица, молочные
продукты).
Отдельно рассматриваются вопросы собственности на землю, во
ду, полезные ископаемые.
При описании собственности выделяют такие качественные ха
рактеристики, как доступность, близость, наличие зон отчуждения,
арендная привлекательность, совместимость строений, наличие во
ды для бытовых нужд и скота, наличие дренажа и внутренних дорог,
опасность нанесения ущерба, ограничения прав собственности, ка
чество почв климатические условия наличие удобств (водопровод,
канализация, электричество, газ, телефон), расстояние до объектов
социальной инфраструктуры (больницы, школы, рынка сбыта про
дукции, основного шоссе), основной способ использования земли
(интенсивные культуры), основной товар, оцениваемые права собст
венности и цель (получение рыночной стоимости) и назначение
оценки (получение ссуды под залог недвижимости).
Исходя из перечисленных аспектов делается вывод об наиболее
оптимальном использовании сельскохозяйственного имущества. Счи
тается, что таковым являются осуществимые и максимально про
дуктивные способы использования, отвечающие следующим крите
риям:
1. Использование должно соответствовать правовым нормам
(ферма расположена в аграрной зоне).
2. Использование должно быть физически осуществимым (огра
ничений практически нет, и земля может быть использована для ве
дения сельского хозяйства или под застройку).
3. Использование должно быть экономическая целесообразным
(вся земля в данном районе используется для ведения сельского хо
зяйства; необустроенные участки используются для производства,
главным образом, кукурузы и соевых бобов; существуют другие эко
номически целесообразные способы использования, способные
приносить доход, но не способные обеспечить максимальную про
дуктивность).
4. Использование должно быть максимально продуктивным.
Для данного примера считается, что других экономически целе
сообразных альтернатив производству кукурузы и соевых бобов с
учетом льгот, предоставляемых в рамках соответствующих прави
тельственных программ, в настоящее время не существует, и, что в
настоящее время данный способ использования обеспечивает мак
симальную прибыль.
Соответственно, оптимальным способом использования необуст
роенного, как бы свободного участка является товарное производст
во зерна и продукции растениеводства; оптимальным способом ис
пользования обустроенного «в его настоящем виде» участка — товар
ное производство зерна и молока на товарной молочной ферме.
При применении затратного подхода стоимость земли определяется
методом сравнения продаж сельскохозяйственных угодий свободных
от построек (необустроенных участков), а стоимость улучшений оп
ределяется в размере их восстановительной стоимости с учетом на
копленного износа. В качестве улучшений рассматриваются дом, ко
ровник, навес для скота, силосные башни, бункеры для зерна, навес
для техники, постройки для откорма скота. Общая стоимость фермы
определяется суммированием стоимости земли и улучшений.
Метод сравнения продаж для свободных сельскохозяйственных
участков заключается в подборе сделок с объектами аналогами и
внесении в цены их продажи корректировок. Основными поправка
ми, по которым осуществляются корректировки, являются:
! поправка на условия финансирования;
! поправка на время заключения сделки;
! поправка на распределение земли (структуру угодий);
! поправка на продуктивность посевных площадей;
! поправкой на интенсивность дренирования.
Продуктивность оценивается в индексах качества почв, установ
ленных Службой охраны почв. В условиях России таким показателем
может стать балл бонитета, определенный в процессе земельнооце
ночных работ1.
Если в качестве объекта оценки методом сравнения продаж вы
ступает ферма в целом, то при подборе аналогов и внесении коррек
тировок в цены сделок учитываются такие позиции как местополо
жение, размер фермы, состав улучшений (комплекс зданий).
Пример оценки сельскохозяйственных угодий
методом сравнения продаж
Требуется оценить стоимость земли товарной фермы. Подобраны
четыре участка аналога с известными ценами сделок. Корректиров
ки вносятся на распределение угодий и на их продуктивность.