Страница 2

с арендными правами на земельный участок. То есть, он может про
давать их, отдавать в залог и совершать иные действия. В СанктПе
тербурге некоторым аналогом продажи права аренды земельного
участка стала продажа администрацией города права застройки, но с
меньшим объемом правомочий по дальнейшему использованию это
го права. Основное назначение создания данного рынка в Москве
заключалось в предоставлении арендаторам земельных участков воз
можности более полно реализовывать права по распоряжению (с со
гласия арендодателя) земельным участком через совершение граж
данскоправовых сделок с правом аренды (за исключением догово
ров субаренды), то есть получать правомочия, приближающиеся к
правомочиям, вытекающим из права собственности и являющимся
наиболее важными для привлечения финансовых ресурсов в разви
тие бизнеса.
Такая практика формирования земельного рынка незнакома для
многих субъектов Российской Федерации, что связано с невысокой
инвестиционной активностью в них. Однако она вполне легитимна и
имеет правовые основания, установленные федеральным законода
тельством. В частности, статьей 615 Гражданского кодекса Россий
ской Федерации.
Операции с правами аренды земли в Москве сформировали по
выражению юристов вторичный рынок земли в городе, под которым
понимается вся совокупность совершаемых арендаторами сделок с
правами аренды земли, а также сделок по передаче земельных участ
ков в аренду, субаренду, срочное пользование.

По некоторым оценкам, сделанным в 2000 году, в Москве ежегод
но заключается около 1000 сделок с правами аренды земли1. Сделки с
правами аренды земли совершаются, когда имущественное право
приобретено на возмездной основе, то есть эти права выкуплены.
Это дает хорошую информационную основу как для расчета ры
ночной стоимости таких прав на землю, так и для расчета рыночной
стоимости земли на основе данных о рыночной стоимости продажи
права на заключение договора аренды (права аренды).
Из юридического толкования права аренды земли и из экономи
ческого содержания этого права следует, что отличие стоимости пра
ва аренды земли, от стоимости полного права собственности опреде
ляется объемом правомочий, получаемых при использовании земли
на том или ином праве. Это относится и к другим частичным правам
на землю, дающим возможность получать доходы от использования
земельного участка или извлекать иные выгоды, измеряемые в сто
имостном выражении.
В отечественных условиях, вытекающих из современного земель
ного законодательства, следует, что различия в объеме правомочий
собственника земельного участка и арендатора земельного участка
часто бывают невелики. Арендатор земельного участка вправе пере
дать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе, отдать
арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный
капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в
производственный кооператив. Для этого не требуется согласия соб
ственника, также не требуется заключения нового договора аренды.
Арендатор также вправе сдать арендуемый участок в субаренду, вы
купить его в собственность, если на участке находятся принадлежа
щие арендатору здания (исключительное право на приватизацию зе
мельных участков или приобретение права аренды земельных участ
ков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий,
строений, сооружений), пролонгировать договор аренды (имеет пре
имущественное право на заключение нового договора аренды зе
мельного участка).
Право аренды земельного участка, полученное на возмездной ос
нове, например на торгах, может быть продано арендатором. Однако
такая продажа может быть осуществлена с согласия арендодателя на
основе договора куплипродажи права аренды земли, хотя какихли
бо ограничений по такой уступке законом не предусмотрено (вопро
1 Там же.

сы получения согласия арендатора действующим законодательство
не урегулированы).
Отсюда также следует, что разница в стоимости земельного участ
ка, находящегося в собственности и находящегося в аренде, опреде
ляется разницей между рыночной стоимостью земли и стоимостью
выкупленного права аренды с учетом текущих платежей, а также ри
сками уменьшения доходов арендатора вследствие неких действий
собственника по изменению ставок арендной платы и незаключения
договора аренды в будущем.
Отсюда также следует, что стоимость земли, находящейся в арен
де определяется объемом правомочий по использованию земельного
участка, потенциальными доходами от его использования и пери
одом получения этих доходов.
Если землепользователю, осуществляющему пользование землей,
находящейся в аренде, предоставляется возможность приобретения
земельного участка в собственность, то стоимость права аренды мо
жет быть определена как разница между рыночной стоимостью зе
мельного участка, текущими платежами и издержками по приобрете
нию такого права.
Соответственно, стоимость земли, находящейся в аренде, может
быть определена методами доходного подхода и методами сравнитель
ного подхода (при наличии данных о рыночной стоимости таких прав).
В американской практике оценки исходя из практических целей
(например, чтобы установить налоги на имущество) отдельно оцени