Страница 5
аренды арендатора составит:
= $10251698.
Если земельный участок не планируется выкупать или такой вы
куп не разрешен действующим законодательством, то стоимость
права аренды арендатора определяется как:
.
Если стоимость права аренды арендатора равна нулю или имеет
отрицательное значение, при том, что сам объект имеет рыночную
стоимость или приносит доходы от эксплуатации, то это означает,
что величина установленных платежей за землю равна ренте либо
превышает земельную ренту и формирует отрицательный поток до
хода, изымая часть дохода, создаваемого улучшениями.
Аналогично можно определять стоимость земли, находящейся на
других правах. В этом случае речь идет не о рыночной стоимости
VA VL
Pi
1 e + ( )i —————–
i 1 =
T?
? Oi
1 e + ( )i —————–
i 1 =
T?
? PV
1 e + ( )T ——————- ? =
VA VL
P 1 e + ( )T 1 ? [ ]
e 1 e + ( )T ————————————- ? Oi
1 e + ( )i —————–
i 1 =
T?
? PV
1 e + ( )T ——————- ? =
VA 10396251 40000 1 0,1 + ( )49 1 ? [ ]
0,1 1 0,1 + ( )49 ——————————————————- ? 600000
1 0,1 + ( )49 ————————– ? =
VA 10396251 40000 1 0,1 + ( )3 1 ? [ ]
0,1 1 0,1 + ( )3 —————————————————– ? 600000
1 0,1 + ( )3 ———————— ? =
VA VL
Pi
1 e + ( )i —————–
i 1 =
T?
? Oi
1 e + ( )i —————–
i 1 =
T?
? VPA
1 e + ( )T ——————- ? =
земли или рыночной стоимости права аренды, а о стоимости права
бессрочного пользования земельным участком или, если участок за
строен, о доли стоимости единого объекта недвижимости, приходя
щейся на землю с таким разделением прав на землю и улучшения.
Оценка стоимости права постоянного
бессрочного пользования
Стоимость права постоянного бессрочного пользования опреде
ляется так же, как и право аренды арендодателя, если земельный
участок находится в государственной или муниципальной собствен
ности. Только, вместо арендных платежей в расчетах в качестве из
держек, связанных с владением земельным участком, используется
земельный налог.
,
где: VБП — стоимость права постоянного бессрочного пользования,
HL — земельный налог, e — коэффициент капитализации для земли.
Используя исходные данные предыдущего примера, получаем:
= 9596251.
Право бессрочного пользования после 2004 года практически все
ми организациями, за исключением государственных и муниципаль
ных учреждений, федеральных казенных предприятий и органов го
сударственной власти и органов местного самоуправления, должно
быть переоформлено на право аренды или земельный участок дол
жен быть выкуплен.
Стоимость права собственности и права аренды земельной доли мо
жет оцениваться описанными выше способами посредством отнесе
ния общей стоимости к количеству земельных долей.
Оценка стоимости права на заключение договора аренды
Определение стоимости права на заключение договора аренды
может быть проведено методами сравнительного подхода.
Ниже приведены примеры расчета стоимости права на заключе
ние договора аренды методом сравнения продаж.
Пример 1
Право заключения договора аренды 1 га земельного участка тор
гового назначения на 5 лет стоит 1400000 долл. США. Надо опреде
лить стоимость права заключения договора аренды земельного уча
стка, если бы он сдавался в аренду на 49 лет.
VБП VL
HL
e
——– ? PV ? =
VБП 10396251 20000
0,1
————– ? 600000 ? =
Алгоритм расчета
1. Выявляются парные продажи аналогичных участков сроком
аренды 5 и 49 лет (того же назначения и расположенных в том же ад
министративном округе).
2. Проводится расчет поправки на срок аренды, как среднего
арифметическое среди отношений цен парных продаж аналогичных
участков.
3. Проводится расчет стоимости права арены на 49 лет путем умно
жения поправки на срок аренды на стоимость права аренды на 5 лет.
Выявление парных продаж аналогичных участков
Расчет поправки на срок аренды
Поправка на срок аренды равна:
П ср.ар. = ,
где: П ср.ар. — поправка на срок аренды;
— цена i го объекта похожего на оцениваемый объект;
— цена i го объекта похожего на аналог.
П ср.ар. = = 2,88.
Расчет стоимости права арены на 49 лет
14000000 ? 2,88 = 4032000 долл. США
Пример 2
Право заключения договора аренды 1 га земельного участка тор
гового назначения, расположенного в ЦАО в 4 оценочной зоне, на 5
лет стоит 1400000 долл. США. Какова была бы стоимость права за
ключения договора аренды земельного участка, если бы он сдавался
в аренду на 49 лет?
Округ Зона Назначение
Срок
аренды
Площадь
(га)
Ст ть
участка ($)
Ст ть 1 га
участка ($)
ЦАО 5 Торг 5 1,3 2210000 1700000
ЦАО 5 Торг 49 0,8 3840000 4800000
ЦАО 7 Торг 5 0,75 1350000 1800000
ЦАО 7 Торг 49 0,6 3180000 5300000
n
– Цаi
Цвi
——–
i 1 =
n?
Цаi
Цвi
——————– 5300000
——————– + ? ?
? ?
——————————————————
Алгоритм расчета
1. Рассчитывается величина равновеликого ежегодного 5 летнего
платежа, соответствующего 1400000 долл. США при ставке 8% годо
вых по формуле:
.
2. Рассчитывается величина стоимости права заключения догово
ра аренды того же земельного участка, но при условии, что он будет
сдан в аренду на 49 лет по формуле: