Страница 3

вается имущественные права арендодателя и права имущественные
арендатора. Стоимость этих прав различаются приносимым доходом
и разными рисками их получения. Считается, что имущественное
право арендодателя предполагает меньший риск, чем имуществен
ное право арендатора, поскольку арендодатель имеет право на воз
врат недвижимости, в то время как арендатор таким правом не рас
полагает.
У нас для целей оценки, втекающих из практических задач рын
ка недвижимости также может быть произведено аналогичное деле
ние права аренды на право аренды арендодателя и право аренды
арендатора.
Арендодателем земельных участков в настоящее время выступает
государство или муниципалитет, как основные собственники земли в
России, соответственно арендаторами — физические и юридические
лица, использующие землю на правах аренды.

Стоимость права аренды арендодателя и стоимость права аренды
арендатора можно вывести из соотношения:
R = IАL + IА,
где: R — земельная рента; IАL — доходы арендодателя от передачи зе
мельного участка в аренду; IА — доходы арендатора от пользования
земель.
Данное соотношение показывает распределение земельной ренты
между собственником и арендатором. Из этого соотношения следует,
что если доходы IАL — доходы арендодателя от передачи земельного
участка в аренду равны земельной ренте, то доходы арендатора от
пользования земельным участком равны нулю, и это право ничего не
стоит. Из этого соотношения также следует, что
VL = VАL + VА ,
где: VL — рыночная стоимость полного права собственности; VАL —
стоимость права аренды арендодателя; VА — стоимость права аренды
арендатора.
Так как в настоящее время разрешена купляпродажа права арен
ды, то все искомые параметры для оценки стоимости этих прав могут
быть получены из данных о сделках по продаже прав аренды земель
ных участков как арендодателем, так и арендатором.
Наиболее доступна информация об условиях продажи права
аренды самим арендодателем, в лице которого обычно выступают
местные органы власти, предоставляя земельные участки в аренду на
условиях выкупа такого права. То есть, земельный участок передает
ся в аренду при условии выплаты единовременного платежа за при
обретение права на заключение договора аренды и постоянных пла
тежей, вносимых арендатором периодически на протяжении всего
срока аренды. Такая практика приобретения прав на использование
природных ресурсов довольно широко распространена в природ
норесурсной сфере.
Конкретные способы и технологии расчета стоимости права
аренды зависит от целей и задач оценки и имеющейся информации о
правовом статусе земельного участка, финансовых условиях его
предоставления в аренду, сроках аренды.
Рассмотрим наиболее типичные случаи, когда требуется опреде
ление стоимости частичных прав на землю.

Оценка права аренды арендодателя
(государства, муниципалитета)
Исходные условия. Земельный участок передан в аренду на опреде
ленный срок без выкупа права на заключение договора аренды. После
окончания срока аренды возможно предоставление земельного участ
ка на условиях выкупа арендодателем права на заключение договора
аренды. Ставки арендной платы являются нормативными величина
ми. Продажа земельного участка в частную собственность не предпо
лагается, так как не предусмотрена региональным законодательством
или существует ограничения оборота земель данного назначения.
Право аренды арендодателя (государства, муниципалитета) опре
деляется текущей стоимостью доходов от заключенного договора
аренды земельного участка, которые, в свою очередь определяются
размером арендной платы, установленной договором аренды земель
ного участка и потенциального дохода от продажи права заключения
договора аренды земельного участка после окончания срока дейст
вующего договора:
,
где: VАL — стоимость права аренды арендодателя, Pi — арендная пла
та, установленная в договорах аренды, T — срок аренды, VPА — ры
ночная стоимость права заключения договора аренды, e — ставка
дисконтирования.
Если продажа земли в собственность будет разрешена, то вместо
рыночной стоимости права заключения договора аренды использу
ется рыночная стоимость земельного участка.
В случае, когда арендные платежи являются постоянной величи
ной Pi = const:
,
Например, срок аренды 49 лет, ставка платы, установленная в дого
воре аренды $40 000 за гектар, рыночная стоимость права заключения
договора аренды $10 000 000 за гектар, ставка дисконтирования 10%
= $489956.
Если срок аренды 5 лет, то эта величина составит:
= $6360844.
VAL
Pi
1 e + ( )i —————–
i 1 =
T?
VPA
1 e + ( )T ——————- + =
VAL
P 1 e + ( )T 1 ? [ ]
e 1 e + ( )Tn ————————————- VPA
1 e + ( )T ——————- + =
VAL
40000 1 0,1 + ( )49 1 ? [ ]
0,1 1 0,1 + ( )49 ——————————————————- 10000000
1 0,1 + ( )49 ————————– + =
VAL
40000 1 0,1 + ( )5 1 ? [ ]
0,1 1 0,1 + ( )5 —————————————————– 10000000
1 0,1 + ( )4 ———————— + =

Из приведенных выражений следует, что стоимость права аренды
арендодателя не совпадает с рыночной стоимостью права собствен
ности, если платежи вносятся по фиксированным ставкам, как это