Страница 4
сейчас в основном и происходит с земельными участками, находя
щимися в государственной и муниципальной собственности, с от
срочкой выкупа права заключения договора аренды (права аренды).
Отсюда также следует, что право аренды арендатора тем меньше, чем
на более отдаленный период отнесены выплаты по выкупу права за
ключения договора аренды (права аренды) арендатором. То есть,
происходит обесценивание будущих поступлений из за влияния
фактора дисконтирования, также как это происходит при оценке
других природных ресурсов, приносящих доход в отдаленной перс
пективе.
Если выкуп права заключения договора аренды устанавливается
местными органами власти по фиксированным ценам (такой поря
док, наряду с продажей права заключения договора аренды на тор
гах, существует в Москве), то к сумме текущих платежей досчиты
вается разность между рыночной стоимостью права заключения
договора аренды и величиной установленной законодательно (ана
лог контрактной ставки арендной платы). Например, стоимость
выкупа права заключения договора аренды земельного участка оп
ределена местными органами власти в размере $200 тыс. Рыночная
стоимость такого права равна $500 тыс. Соответственно разность
составит $300 тыс.
Стоимость права аренды арендодателя земельного участка соот
ветствует рыночной стоимости земельного участка если:
1) ставки арендной платы соответствуют рыночным и выкуп пра
ва аренды не может быть осуществлен, так как оно в этом случае рав
но нулю;
2) ставки платы и стоимость выкупа права заключения договора
аренды (права аренды) определены на торгах, то есть тоже являются
рыночными, но при условии, что выкуп осуществляется сразу, а не
через какой то промежуток времени.
Отсюда следует, что если на торгах определяется стоимость права
заключения договора аренды (права аренды) при фиксированных
ставках текущих арендных платежей за землю, то рыночная стоимость
земельного участка также может быть определена следующим образом:
или , VL VPA
Pi
1 e + ( )i —————–
i 1 =
T?
+ = VL VPA
P 1 e + ( )T 1 ? [ ]
e 1 e + ( )T ————————————- + =
где: VPA — рыночная стоимость права заключения договора аренды
(определенная на торгах) при фиксированной ставке арендной пла
ты P: = $10 396 251.
Если собственником является не государство, и не муниципали
тет, то полученная величина уменьшается на текущую стоимость на
логовых платежей.
Оценка стоимости права аренды арендатора
Право аренды арендатора может быть определено:
! при наличии данных о рыночной стоимости таких прав — по их
рыночной стоимости;
! при отсутствии данных о продаже прав аренды по разности
между рыночной и фактической ставкой арендной платы,
включая и другие издержки, связанные с пользованием земель
ным участком, дисконтированной на срок аренды;
! как разница между рыночной стоимостью земельного участка и
издержками, связанными с приобретением такого права.
В случае нахождения земельного участка в государственной или
муниципальной собственности (это наиболее типичный случай для
современных условий формирования рынка земли) право аренды
арендатора может быть рассчитано исходя из объема правомочий по
использованию земельного участка, которые определяются условия
ми заключения договора, затратами на приобретение участка в соб
ственность, рисками уменьшения доходов из за повышения ставок
арендной платы.
Данный случай выделяется в связи с тем, что согласно действую
щему законодательству арендатор земельного участка может выку
пить его в собственность, если на нем расположены сооружения по
фиксированным ценам, кроме того, он имеет право закладывать
свое право аренды и передавать его в пользование другому. То есть,
данное право отличается от права собственности возможностью по
лучения меньшего дохода, из за выплат арендной платы; рисками
его уменьшения, связанными с возможностью увеличения ставок
арендной платы; и затратами на выкуп земельного участка в собст
венность по истечении срока аренды. Если выкуп производится
раньше окончания срока аренды, то соответственно период дискон
тирования уменьшается до времени предполагаемого выкупа зе
мельного участка.
VL 10000000 40000 1 0,1 + ( )49 1 ? [ ]
0,1 1 0,1 + ( )49 ——————————————————- + =
Стоимость права аренды арендатора земельного участка, находя
щегося в государственной или муниципальной собственности опре
деляется как:
или
где: VА — стоимость права аренды арендатора, VL — рыночная сто
имость земли, Oi — стоимость обременений, налагаемых арендодате
лем (органами местного самоуправления) на арендатора при исполь
зовании земельного участка, PV — выкупная цена земельного участка.
Допустим, ставка земельного налога составляет $2 за м2 или
$20 000 за гектар. Обременения отсутствуют. Срок аренды равен 49
годам, ставка платы — $40 000 за гектар, рыночная стоимость земли
$10 396 251 за гектар, выкупная цена составляет 30 ставок земельного
налога = $20 000 ? 30 = $600 000, ставка дисконтирования 10%.
Тогда стоимость права аренды арендатора при выкупе земельного
участка через 49 лет составит:
=$9994377.
При выкупе земельного участка через 3 года стоимость права