Страница 3
ляемый продавцом или третьей стороной при существующей первой
закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека возникает в том
случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотеч
ный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не
может получить кредит в банке на приемлемых условиях.
Многообразие форм взаимоотношения заемщика и кредитора
приводит к существованию различных условий финансирования. К
условиям финансирования обычно относят способ погашения долга,
уплаты процентов, порядок изменения процентных ставок, сроков
кредитования, возможность включения в кредитный договор допол
нительных пунктов, влияющих на риск сторон кредитного договора.
Особые условия предполагают включение в кредитный договор
пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное пога
шение займа, наличия оправдывающих обязательств, возможности
продажи объекта до истечения срока кредитования, определения
принципа субординации. Наличие или отсутствие указанных усло
вий, а также их конкретное содержание влияют на результаты оцен
ки рыночной стоимости недвижимости.
# Оправдывающее обстоятельство. Наличие этого пункта в кредит
ном договоре означает, что в случае нарушения заемщиком усло
вий кредитного договора банк может рассчитывать на возмеще
ние долга только за счет заложенного объекта. Другая собствен
ность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для
этих целей. Если данный пункт отсутствует, заемщик должен от
вечать всем принадлежащим ему имуществом.
# Право на досрочное взыскание долга. В соответствии с этим усло
вием заемщик получает право на погашение долга до истечения
срока кредитования. Наличие такого права важно в том случае,
если инвестор не исключает возможность перепродажи объекта
раньше, чем будет погашен долг. Западная практика предусматри
вает в таких случаях уплату заемщиком штрафов в пользу банка.
Уровень штрафа снижается по мере приближения даты оконча
тельного погашения долга. В некоторых случаях кредиты «запи
раются» на определенный срок, запрещающий досрочное пога
шение.
# Право кредитора на досрочный возврат долга. Наличие такого
права предусматривает досрочное погашение остатка долга («ша
ровой» платеж) независимо от того, нарушал ли заемщик условия
кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения ус
танавливается в момент заключения кредитного договора. При ее
наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка
долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка,
остаточный срок погашения долга. Наличие такого права выгод
но банку.
# Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Это право по
зволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита,
причем остаток задолженности будет погашать новый собствен
ник, кредитор остается прежним. Наличие такого права увеличи
вает риск кредитора, поэтому банк оставляет за собой право да
вать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупа
телю либо право на увеличение процентной ставки. Следует
отметить, что в этом случае продавец несет исключительную от
ветственность в том случае, если новый собственник получил оп
равдывающее обстоятельство.
# Принцип субординации. Данный пункт предполагает возмож
ность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор
приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и при
этом предполагает впоследствии использовать ее в составе инвес
тиционного проекта, который будет финансироваться за счет за
емных средств, то ему необходимо заранее оговорить возмож
ность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного
пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же
объекта недвижимости.
Конкретные условия финансирования обязательно должны учи
тываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым ти
пичным финансированием. Типичным финансированием называют
величину кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и
устанавливаемую процентную ставку.
Классическая теория оценки различает понятия «цена» и «стои
мость» объекта недвижимости. Стоимость отражает гипотетическую
сумму денег, на которую можно обменять оцениваемый объект с уче
том конкретных условий. Стоимость определяется потенциальной
доходностью недвижимости. Стоимость зависит от величины дохо
да, приносимого недвижимостью, а также от возможного изменения
ее стоимости за период владения. Чистый операционный доход зави
сит от:
! физических параметров объекта;
! рыночных ставок арендной платы;
! спроса на данную недвижимость;
! качества управления;
! величины эксплуатационных расходов.
Все перечисленные факторы относятся к сфере использования
оцениваемого объекта. Поскольку расходы по обслуживанию долга
относят к затратам, связанным с финансированием, их величина,
наличие или отсутствие не оказывают влияния на сумму чистого
операционного дохода.
Цена — это сумма денег, которую уплатят за недвижимость в про
цессе фактической сделки. Цена часто складывается в результате пе
реговоров продавца и покупателя.
Инвестор будет готов заплатить более высокую цену за приобре
таемый объект, если он получает заем по ставке ниже рыночной, ли
бо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увели