Best-Ocenki.ru

2. Для каждого анализируемого года рассчитывается:
” величина чистого операционного дохода,
” сумма расходов по обслуживанию долга.
3. Определяется величина денежных поступлений на собствен
ный капитал.
4. Определяется ставка дохода, которую инвестор должен полу
чить на вложенные средства.
5. Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в
конце анализируемого периода.
6. Определяется остаток непогашенного кредита на конец анали
зируемого периода.
7. Рассчитывается выручка от перепродажи недвижимости как раз
ница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга.
8. Оценивается рыночная стоимость собственного капитала ин
вестора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений
и выручки от перепродажи.
9. Определяется величина ипотечного кредита на дату оценки.
10. Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимос
ти как сумма рыночной стоимости собственного капитала и за
долженности на момент оценки.
Пример. Определить обоснованную рыночную стоимость недви
жимости на основе следующей информации: в ближайшие пять лет
чистый операционный доход: 1й год –160; 2й год — 300; 3й год —
500; 4й год — 800; 5й год — 1000.
! Цена перепродажи в конце 5го года — 1300.
! Ставка дохода на собственный капитал инвестора — 15%.
! Инвестор получает в банке кредит в сумме 900 на 15 лет под
10%. Долг погашается ежегодно равными частями с начислени
ем процента на остаток долга.
I. Определение рыночной стоимости собственного капитала
1. Составление графика погашения кредита в течение анализи
руемого периода и расчет расходов по обслуживанию долга
1й год 2й год 3й год 4й год 5й год
1. Сумма погашаемого кредита 60 60 60 60 60
2. Остаток долга на конец года 840 780 720 660 600
3. Сумма начисленных процентов
(ст. 10%)
90 84 78 72 66
4. Расходы по обслуживанию долга 150 144 138 132 126

2. Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений
3. Расчет текущей стоимости выручки от перепродажи
” Цена перепродажи 1300.
” Остаток долга на конец 5го года 900 — 60 ? 5 = 600.
” Выручка от перепродажи 1300 — 600 = 700.
” Текущая стоимость выручки от перепродажи
700 ? 0,4972 = 348.
4. Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора
1181 + 348 = 1529.
II. Оценка рыночной стоимости недвижимости
1529 + 900 = 2429
Для того чтобы рассмотреть особенности применения традици
онной техники ипотечноинвестиционного анализа в различных ус
ловиях, необходимо сделать ряд допущений.
Чистый операционный доход в течение периода владения не ме
няется.
Инвестор использует ипотечный самоамортизирующийся кредит
с ежемесячным погашением.
Таким образом, для более четкого изложения универсальный ме
тод дисконтированных денежных потоков будет определенным об
разом формализован.
Применение традиционной техники ипотечноинвестиционного
анализа позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимост
ных показателей, так и без их участия, принимая во внимание только
сумму чистого операционного дохода и различные оценочные коэф
фициенты.
I. Традиционная техника ипотечно%инвестиционного анализа
ст.д ст.д
Сн = ИК + (ЧОД — РОД) |PVA|n + (Сn/n — ИКn) |PV|n ,
1й год 2й год 3й год 4й год 5й год
1. Чистый операционный доход 160 300 500 800 1000
2. Расходы по обслуживанию долга 150 144 138 132 126
3. Денежные поступления 10 156 362 668 874
4. Фактор текущей стоимости.
Ставка дисконта 15%
0,87 0,7561 0,6575 0,5718 0,4972
5. Дисконтированные денежные
поступления
9 118 238 382 334
Сумма дисконтированных денежных поступлений 1181

где: Сн — стоимость недвижимости;
ИК — ипотечный кредит;
ЧОД — чистый операционный доход;
РОД — расходы по обслуживанию долга;
Сn/n — цена перепродажи в конце анализируемого периода;
ИКn — остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализи
руемого периода;
PVA — фактор текущей стоимости аннуитета (колонка № 5 таб
лиц с ежегодным начислением процента);
PV — фактор текущей стоимости (колонка № 4 тех же таблиц);
ст.д — ставка дохода на собственный капитал;
n — анализируемый период.
Пример. Оценить недвижимость, чистый операционный доход
которой в течение ближайших десяти лет составит 150. В конце деся
того года объект можно будет продать за 1200. Инвестор получает
ипотечный кредит в сумме 900 на 30 лет под 12% с ежемесячным по
гашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный соб
ственный капитал 15%.
1. Ипотечная постоянная
0,01029 ? 12 = 0,1234.
2. Расходы по обслуживанию долга
900 ? 0,1234 = 111.
3. Остаток долга на конец 10го года
” ежемесячный взнос
900 ? 0,01029 = 9,26.
” остаточный срок кредитования после перепродажи
30 – 10 = 20 лет.
” остаток долга на дату перепродажи
9,26 ? 90,8194 = 841.
4. Текущая стоимость денежных поступлений
(150 – 111) ? 5,01877 = 196.
5. Текущая стоимость выручки от перепродажи
(1200 – 841) ? 0,2472 = 89.
6. Рыночная стоимость собственного капитала
196 + 89 = 285.
7. Стоимость недвижимости
285 + 900 = 1185.

II. Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным
ипотечным кредитом
ст.д ст.д
Сн = ИКо + (ЧОД — РОД) |PVA|n + (Сn/n — ИКn) |PVА|n ,
где ИКо — остаток долга на дату оценки
ИКn — остаток долга на дату перепродажи с учетом срока, отде
ляющего дату получения кредита от даты оценки.