Страница 5
щихся процентов. Разница между чистым операционным доходом и
расходами по обслуживанию долга является денежными поступления
ми, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:
ДП = ЧОД — РОД,
где: ЧОД — чистый операционный доход,
РОД — годовые расходы по обслуживанию долга,
ДП — денежные поступления на собственный капитал инвестора.
Возможность использования заемных средств в инвестиционном
процессе обычно называется финансовым левериджем. Качество
финансового левериджа является важнейшим фактором, определяю
щим эффективность использования инвестором заемных средств.
В зависимости от условий, на которых предоставляется кредит, фи
нансовый леверидж может быть оценен как положительный, отрица
тельный либо нейтральный.
Для объективной оценки финансового левериджа следует разли
чать уровни дохода, приносимого недвижимостью, и правильно оп
ределять соответствующие ставки доходности.
Понятие доходности строится на сравнении размеров полученно
го дохода с величиной вложенных средств.
Ставка доходности недвижимости, рассчитываемая как отноше
ние чистого операционного дохода, генерируемого недвижимостью,
к ее стоимости, представляющей в данном случае сумму ипотечного
кредита и собственного капитала инвестора:
.
Ставка доходности на собственный капитал определяется как от
ношение денежных поступлений, представляющих разницу чистого
операционного дохода и обязательных платежей банку, к величине
собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость:
.
Rн
ЧОД
Сн
———— =
Rск
ДП
СК
——– =
Финансовый леверидж считается нейтральным, если ставка до
ходности недвижимости равна ставке доходности собственного ка
питала инвестора:
Rн = Rск.
Финансовый леверидж оценивается как отрицательный, если
ставка доходности недвижимости больше ставки доходности собст
венного капитала инвестора:
Rн > Rск .
Финансовый леверидж является положительным и характеризует
эффективное использование заемных средств, если ставка доходнос
ти собственного капитала инвестора больше ставки доходности не
движимости:
Rн <>
Пример: Объекты № 1 и № 2 приносят ежегодно одинаковый чис
тый операционный доход — 1500 – и имеют равную стоимость
10 000. В каждый объект инвестор вложил одинаковый собственный
капитал — по 4000, следовательно, они имеют сходную величину
ипотечного кредита. Однако, поскольку кредит получен на разных
условиях, ежегодные расходы по обслуживанию долга составят по
объекту № 1 — 700, а по объекту № 2 — 1000.
Для оценки финансового левериджа рассчитаем показатели до
ходности.
Таким образом, финансовый леверидж по объекту № 1 будет оце
ниваться положительно, а по объекту № 2 — отрицательно.
Инвестор принимает решение об использовании заемных
средств, оценивая финансовый леверидж. Однако отрицательная
оценка не означает обязательного отказа от займа, если расчетная
ставка доходности на собственный капитал соответствует величине
рыночной доходности по аналогичным инвестициям. То есть инвес
тору выгодно приобрести объект № 2 на данных условиях финанси
рования, если среднерыночная доходность меньше 12,5%.
Соотношение ставок доходности собственного капитала и недви
жимости зависит не только от процентной ставки, срока кредитова
Объект № 1 Объект № 2
1. Ставка доходности
недвижимости
2. Ставка доходности
собственного капитала
10 000
—————- 15% = 1500
10 000
—————- 15% =
1500 700 ?
————————– 20% = 1500 1000 ?
—————————– 12,5% =
ния и порядка погашения займа. Важным фактором является доля
стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного креди
та. Поэтому анализ строится с учетом коэффициента ипотечной задол%
женности, который показывает удельный вес заемных средств в стои
мости недвижимости:
.
Оценку финансового левериджа можно осуществить без исполь
зования стоимостных показателей на основе таблиц сложного про
цента. Сочетание двух источников финансирования (собственного
капитала и ипотечного кредита) позволяет применить технику ин
вестиционной группы в сочетании с техникой остаточного дохода.
Пример. Ставка доходности недвижимости – 15%, коэффициент
ипотечной задолженности – 70%, кредит получен на 20 лет под 10%, в
течение срока кредитования уплачиваются только суммы начисленных
процентов, основной долг будет погашен в конце одним платежом.
Поскольку этот показатель выше ставки доходности недвижимос
ти (15%), финансовый леверидж оценивается положительно.
Если оценивается финансовый леверидж при использовании са
моамортизирующего кредита, то в качестве ставки доходности заем
ных средств используется ипотечная постоянная.
Пример. Ставка доходности недвижимости 15%. Коэффициент
ипотечной задолженности 70%. Самоамортизирующийся кредит
представлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением:
ИП = 0,01322 ? 12 = 0,1586.
Удельный вес в
инвестированном капитале
Ставка доходности Взвешенный результат
1. Недвижимость 100% 0,15 0,15
2. Ипотечный кредит 70% 0,10 0,07
Ставка доходности собственного капитала = = 0,267, или 26,7%.
Удельный вес в
инвестированном капитале
Ставка доходности Взвешенный результат
1. Недвижимость 100% 0,15 0,15
2. Ипотечный кредит 70% 0,1586 0,111