Страница 4
чения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные
пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем.
Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с ти
пичным финансированием, особенно если заем предоставляется не
третьей стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать
их как благоприятные. Этот фактор может быть учтен в цене как со
ответствующая надбавка к стоимости.
Таким образом, условия финансирования не изменяют стоимость
недвижимости, но оказывают влияние на ее цену. Ипотечноинвес
тиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналити
ческих мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости
с учетом конкретных условий финансирования.
7.2. Оценка эффективности привлечения заемных средств
Эффективность ипотечного кредитования оценивается и креди
тором, и заемщиком. Для этого необходимо проанализировать такие
факторы, как процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок по
гашения, величина ипотечного кредита, финансовый леверидж, осо
бые условия кредитования.
Решение о привлечении ипотечного кредита для покупки недви
жимости принимается покупателем на основе оценки эффективнос
ти использования заемных средств в инвестиционном процессе.
Оценка кредитоспособности заемщика в данном случае требует про
ведения некоторых специальных расчетов, которые будут рассмотре
ны ниже.
Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок его
погашения оказывают влияние на величину ипотечной постоянной.
Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат
на единицу полученного ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовой
величины расходов по обслуживанию долга, включающих как пога
шение основного долга, так и сумму уплачиваемых процентов, к пер
воначально полученному кредиту.
,
где: ИП — ипотечная постоянная,
РОДг — годовые расходы по обслуживанию долга,
ИК — величина ипотечного кредита.
Для этих целей используются специально рассчитанные карты
ипотечных постоянных (см. приложение). Меняя один из парамет
ров (процентную ставку или срок), заемщик может выбрать условия
кредитования, обеспечивающие оптимальную величину ежегодных
выплат банку. Однако надо помнить, что увеличение сроков креди
тования, применяемое для уменьшения ежегодных выплат кредито
ру, приводит к увеличению общей суммы процентов, которую упла
тит заемщик за весь период кредитования. Так, например, если ин
вестор не может платить более 12 копеек на 1 рубль полученного
кредита, предусматривающего ежемесячное погашение, то срок кре
дитования при ставке 7% составит 13 лет, при ставке 8% — 14 лет, при
ставке 11% — 23 года (см. Приложение).
Ипотечная постоянная может быть рассчитана исходя из стоимо
стных параметров — величины годового платежа и первоначальной
суммы кредита.
Например, кредит в сумме 800 выдан на 20 лет под 13% с ежеме
сячным погашением. Годовые расходы по обслуживанию долга со
ставят 9,37 ? 12 = 112,5:
ИП w = 112,5 : 800 = 0,1406, или 14,06%.
ИП
РОДг
ИК
————– =
Кроме того, для получения ипотечной постоянной можно ис
пользовать таблицы сложного процента.
! Если кредит предусматривает ежегодное погашение, то необхо
димо воспользоваться таблицами, рассчитанными с ежегод
ным начислением процента. Ипотечная постоянная находится
в колонке № 6 (фактор взноса в погашение кредита) на услови
ях кредитования (срок и процентная ставка по кредиту).
! Если кредит предусматривает ежемесячное погашение, то ис
пользуются таблицы с ежемесячным начислением процента.
При этом фактор взноса в погашение кредита (колонка №6,
взятая на условиях кредитования) должен быть умножен на
двенадцать.
В нашем случае фактор взноса в погашение кредита равен
0,01172:
ИП = 0,01172 ? 12 = 0,1406.
Ипотечная постоянная используется для определения величины
годовых расходов по обслуживанию долга и оценки финансового ле
вериджа. Поскольку доля выплат по кредиту, предоставленному на
одинаковых условиях постоянна, сумма годовых расходов по обслу
живанию долга зависит от размера займа. Например, по кредиту, вы
данному на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением, ипотечная
постоянная равна 12,34%. Соответственно величина годовых расхо
дов по обслуживанию долга составит:
Комбинированное финансирование приобретения недвижимос
ти, предусматривающее использование собственных средств инвес
тора и ипотечного кредита, оказывает влияние на распределение до
хода, оценку ставки доходности инвестиций в объект.
Сумма источников комбинированного финансирования должна
соответствовать стоимости недвижимости:
Сн = ИК + СК,
где: Сн — стоимость недвижимости,
ИК — ипотечный кредит,
СК — собственный капитал инвестора.
ИП = фактор взноса в погашение кредита ? 12
Ипотечный кредит Расходы по обслуживанию долга
100 руб.
100 000 руб.
500 000 руб.
12,34 руб.
12 340 руб.
61 700 руб.
Чистый операционный доход рассчитывается как разница между
действительным валовым доходом и операционными расходами,
осуществляемыми в процессе эксплуатации недвижимости. Если для
приобретения собственности привлекается ипотечный кредит, у ин
вестора ежегодно появляются расходы, связанные с условиями фи
нансирования: возврат части основного долга и уплата причитаю