Страница 11
вторая - линейный износ, и третья - регрессирующий износ.
Отличительную особенность первой модели износа по сравнению с принятым в на-
стоящее время порядком износа (вторая модель) можно продемонстрировать на примере
налоговых платежей, которые собственник перечисляет в бюджет государства. На Рис.
2.11 представлена диаграмма этих платежей для первой и второй моделей износа.
Для первой модели срок износа установлен в размере 7 лет (срок экономической
жизни), а для второй - в качестве срока износа взят срок нормативной службы, равный
10 годам. При этом первые два столбца диаграммы представляют собой сумму текущих
стоимостей налоговых поступлений для обеих моделей.
Из анализа диаграммы следует, что для обеих моделей характерен снижающийся ха-
рактер налоговых поступлений, но с разными тенденциями снижения. Для первой моде-
ли характерна неравномерная тенденция снижения налоговых платежей, при которой ос-
новная доля выплат по налогу на имущество приходится на начало срока экономической
жизни. В конце же срока экономической жизни для этой модели характерно резкое сни-
жение налоговых выплат. В соответствии со второй моделью налоговые платежи снижа-
ются равномерно. Текущая стоимость налоговых платежей для первой модели не ниже
текущей стоимости налоговых платежей по второй модели, т.е. с бюджетной точки зре-
ния первая модель не хуже второй. Однако для собственника актива первая модель явля-
ется экономически более выгодной.
Дело в том, что основная доля налоговых платежей по первой модели приходится на
начальный период времени функционирования актива, то есть на тот период, когда актив
обладает наивысшим потенциалом доходности, и собственник способен без особого
ущемления своих финансовых интересов справиться с налоговыми обязательствами. В
конце же срока экономической жизни, когда объект начнет терять свой доходный потен-
циал, по первой модели собственник будет выплачивать лишь сравнительно небольшие
налоговые суммы.
Такая позиция противоречит практике амортизации, принятой в ряде стран амери-
канского и европейского континентов, в соответствии с которой для вновь построенных
объектов разрешено использовать ускоренную амортизацию (аналог третьей модели из-
носа). Действительно, ускоренная амортизация позволяет собственнику быстрее создать
фонд для реновации (воспроизводства). Однако с государственной точки зрения она при-
водит к снижению налогов, т.е. к уменьшению доходной части бюджета и, как следствие
этого, снижению объемов финансирования социальных программ. Кроме того, как будет
показано ниже, ускоренный износ противоречит самой природе износа, базирующейся на
полезности актива, оцениваемого участниками рынка.
В бухгалтерской практике амортизационные отчисления, резервируемые в некото-
ром фонде (амортизации), необходимы для реновации основных фондов в конце срока их
эксплуатации. В теории оценки недвижимости аналогом таких отчислений является до-
Рис. 2.11. Диаграмма налоговых поступлений
-
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Номер года
Ряд 1 (светлые столбики) - положительная ставка процента (20%)
Ряд 2 (темные столбики) - нулевая ставка процента
Примечание: дисконтирование по 10% ставке
Налоговые поступления, % от первоначальной
стоимости
ход для возмещения (возврата) первоначальных инвестиций of
q I , являющийся частью
чистого операционного дохода. Этот доход аккумулируется в некотором фонде возврата
(возмещения) первоначальных инвестиций. В качестве последнего можно рассматривать
любое дело, способное обеспечить либо простое накопление капитала в денежной или
материальной форме, либо накопление капитала с учетом процентов. При расчете чисто-
го операционного дохода амортизационные отчисления не вычитаются из действитель-
ного дохода, так как являются скрытым доходом собственника [53]. Отчисления в фонд
возмещения (ФВ) в оценке недвижимости, являясь аналогом амортизационных отчисле-
ний, следовательно, скрытым доходом собственника, также не вычитаются из чисто-
го операционного дохода. Однако способ формирования фонда возмещения, как будет
показано ниже, влияет на оценку рыночной стоимости.
Итак, как было показано выше, общий чистый операционный доход равен сумме:
of
q
on
q q I I I + = . (2.21)
Здесь q - некоторый текущий номер периода (например, номер года); on
q I - доход на
капитал; of
q I - доход для возврата капитала, складывающийся из отчислений из общего
дохода для возврата капитала и процентного годового приращения средств в фонде воз-
мещения.
Доход на капитал определяется как произведение стоимости капитала на норму от-
дачи на капитал:
q ) 1 q ( B
on
q Y V I . = - , (2.22)
где VB(q-1) - стоимость улучшений на конец (q-1) периода. Здесь индекс B введен для обо-
значения улучшений оцениваемого актива (от первой буквы английского слова building -
строение).
Стоимость улучшений из-за износа со временем уменьшается. Грамотный собствен-
ник для компенсации износа, как было отмечено выше, всегда будет создавать фонд воз-
мещения этих потерь. Очевидно, что технология возмещения потерь должна быть нераз-
рывно связана с динамикой потери стоимости актива, то есть с динамикой его экономи-