Страница 1
Глава 9
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ
9.1. Общая характеристика затратного подхода к оценке недви%
жимости
Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее сто
имость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участ
ка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный осно
вывается на сравнительном анализе, который в данном случае позво
ляет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта
недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объ
екта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты
корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и по
лезность оцениваемого объекта.
Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, по
скольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объ
екта с потенциально необходимыми затратами на строительство но
вого здания. При оценке недвижимости затратным подходом оцен
щик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта
на итоговую стоимость.
В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а
также предпринимательская прибыль, необходимые для строитель
ства существующего здания и создания инфраструктуры участка, ко
торые суммарно представляют стоимость нового здания на дату
оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на вели
чину которого уменьшается полная стоимость здания для получения
остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и
стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой
недвижимости.
Методология оценки недвижимости затратным подходом посто
янно развивается, все большее распространение получают специаль
ные программные продукты, справочники, традиционная методоло
гия нуждается в адаптации к требованиям конкретного рынка недви
жимости и национальных особенностей организации капитального
строительства.
Сфера применения и ограничения. Оптимальной сферой примене
ния затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее
объективные результаты, являются:
1) определение рыночной стоимости новых или относительно
новых строений, имеющих незначительный износ и отвечаю
щих наиболее эффективному использованию участка;
2) определение рыночной стоимости старых объектов недви
жимости при наличии надежной информации для расчета
износа;
3) определение рыночной стоимости строительных проектов,
определение рыночной стоимости объектов специального на
значения;
4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко
заключаются рыночные сделки;
5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не
поддающихся оценке методами доходного подхода.
Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в
процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутст
вии необходимых рыночных данных размер поправки для сравни
тельного подхода можно определить как величину затрат на воссоз
дание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы
земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить эле
менты, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхова
ния.
Затратный подход имеет большое значение для принятия реше
ния об экономической целесообразности строительства пристроек
или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты со
поставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены
продажи модернизированного здания.
Затратный подход используется для определения оптимального
числа строений, устранения неоправданной избыточности.
Расчетная стоимость строительства является основным элемен
том техникоэкономического обоснования инвестиционных реше
ний, лежащих в основе планов землепользования.
Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание
старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использо
вания участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно
достоверно оценить физический, функциональный и внешний из
нос строения.
Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутст
вуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской
прибыли.
Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвес
тирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что
он не учитывает временной разрыв в получении законченного пере
строенного здания.
Затратный подход не обеспечит необходимой надежности резуль
тата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными
данными.
Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимос
ти с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить
недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются
другие частичные имущественные права, необходимо сделать соот
ветствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на
конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на
дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.
Этапы оценки недвижимости затратным подходом. После обследо
вания района, участков и строений, а также сбора необходимой ин
формации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стои
мости затратным подходом.
1. Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с
учетом варианта его наиболее эффективного использования.
2. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на