Best-Ocenki.ru

на дату оценки.
Например, в жилом многоэтажном здании действительный воз
раст отопительной системы составляет 10 лет. По нормативам замена
указанных элементов должна проводиться через 20 лет. На дату оцен
ки отопительная система находилась в рабочем состоянии и не нуж
далась в замене. В связи с тем, что потенциальному собственнику
придется менять отопительную систему через десять лет, остаточная
стоимость элемента определяется следующим образом. Затраты на
замену отопительной системы на дату оценки составят $50 000. Сте
пень износа, рассчитанная методом срока службы, составляет 50%
(10/20 = 0,50). Умножив процент износа 50% на затраты по замене
($50 000), получаем стоимость износа в размере $25 000.
Расчет неустранимого физического износа
долго живущих элементов
Долго живущие элементы включают все элементы, которые не
учитывались ранее в составе отложенного ремонта и коротко живу
щих элементов. Все долго живущие элементы имеют одинаковый
возраст и общий срок службы, поэтому оцениваются комплексно. К
ним относят подземные коммуникации, фундаменты, несущие сте
ны и др. У долго живущих элементов износ менее 100%, поэтому от
сутствует необходимость их замены. Как правило, такой элемент не
подлежит замене кроме исключительных случаев. Критерии устра
нимости долго живущих элементов совпадают с критериями других
физических элементов.
Износ долго живущих элементов оценивают на основе стоимос
ти всех элементов, которые ранее не были учтены при расчете физи
ческого износа и процента износа, определенного методом срока
службы.
Например, полная восстановительная стоимость здания –
$750 000. Действительный возраст здания 25 лет при общем сроке по
лезной службы 100 лет. Затраты на отложенный ремонт –$10 000. За
траты на замену отопительной системы – $50 000. Стоимость

восстановления прочих коротко живущих элементов равняется
$30 000. Других коротко живущих элементов не выявлено. Процент
износа, рассчитанный методом срока службы, равен 25% (25 : 100).
Стоимость, относимая к долго живущим элементам, составляет
$660 000. (750000 — 10000 — 50000 — 30000). Стоимость физического
износа долго живущих элементов составляет $165 000 ($660 000 ? 25%).
Оценка устранимого и неустранимого физического износа мето
дом срока службы
Данный метод расчета предусматривает четыре этапа.
1 этап. Полная восстановительная стоимость здания распределя
ется между отдельными элементами в определенной последователь
ности:
! стоимость отложенного ремонта;
! стоимость коротко живущих элементов устранимым физиче
ским износом;
! стоимость коротко живущих элементов неустранимым физиче
ским износом;
! стоимость долго живущих элементов неустранимым физиче
ским износом.
2 этап. Расчет процента износа для каждого выделенного элемен
та методом срока службы.
3 этап. Оценка стоимости износа для каждого элемента.
4 этап. Расчет суммарного физического износа для всего здания.
Ниже приведена таблица, облегчающая расчет полного физиче
ского износа здания, поскольку она позволяет контролировать
включение всех элементов здания и отсутствие двойного счета.
Оценка физического износа методами разбивки и срока службы
Графа 2 содержит полную восстановительную стоимость здания,
которую необходимо распределить по элементам с различной сте
Здание в
целом
В том числе
Отложенн
ый ремонт
Коротко живущие элементы Долго
живущие
элементы
Элемент
А
Элемент
Б
Элемент
В
Элемент
…
1 2 3 4 5 6 7 8
Полная
восстановительная
стоимость
Процент физичес
кого износа
Стоимость износа

пенью износа. В графе 3 и 8 группируются элементы с одинаковой
степенью износа, так, отложенный ремонт имеет абсолютный износ,
а долго живущие элементы имеют износ, совпадающий с износом
всего здания, определенного методом срока службы.
Процент физического износа каждого элемента рассчитывается
следующим образом:
! отложенный ремонт имеет 100%ный износ;
! износ каждого коратко живущего элемента зависит от фактиче
ского возраста и полезного ожидаемого срока службы конкрет
ного элемента;
! износ долго живущих элементов рассчитывают на основе хро
нологического возраста здания и общего полезного ожидае
мого срока службы долгосрочных элементов, полученных из
анализа рыночной информации.
Например, для оценки общего физического износа здания,
имеющего полную восстановительную стоимость $750 000, оцен
щик определил на дату оценки стоимость отложенного ремонта по
замене ковровых покрытий в $50 000, затраты по замене отопи
тельной системы $75 000, затраты по замене кровли $100 000. Оце
ниваемый объект имеет фактический возраст 35 лет, который соот
ветствует действительному, так как состояние здания среднее. Кров
ля была заменена пятнадцать лет назад с гарантией 20 лет. Система
отопления за прошедшее время не менялась, ожидается, что она
прослужит еще пять лет. Стоимость только что проведенного ремон
та дверей $15 000. Оценщик определил, что их не потребуется ре
монтировать в течение пяти лет. Анализ рынка функционирования
подобных зданий показал, что общий полезный срок их службы со
ставляет 100 лет.
Здание в
целом
В том числе
Отложенный
ремонт
ковровых
покрытий
Коротко живущие элементы
Долго
живущие
элементы Кровля