Страница 8
торого здание имеет стоимость и, следовательно, увеличивает сто
имость недвижимости. Данный срок охватывает период от построй
ки до того момента, когда строение перестанет вносить экономиче
ский вклад в стоимость объекта. Этот период обычно меньше срока
физического существования здания. Для оценки срока экономиче
ской службы необходимо изучить типичные сроки экономической
службы аналогичных зданий, проданных недавно по рыночной стои
мости.
Срок экономической службы формируется под влиянием ряда
факторов, таких как:
! физические факторы: темпы износа физических компонентов
здания с учетом качества строительных работ, назначения объ
екта, климатических условий;
! функциональные факторы: темпы совершенствования стро
ительных и энергосберегающих технологий, изменение архи
тектурных предпочтений, эффективность строительных проек
тов;
! внешние или экономические факторы: краткосрочная и долго
срочная динамика спроса и предложения, жизненный цикл ре
гиона и конкретной территории, приемлемые условия финан
сирования.
Срок полезной службы — это период времени, в течение которого
физические элементы строений могут функционировать. Следует
подчеркнуть, что некоторые компоненты строений могут иметь до
статочно длительный срок службы, существенно превышающий
срок полезной службы всего здания.
Элементы здания можно поделить на два типа. К первому относят
так называемые элементы длительного пользования, срок полезной
службы которых не меньше срока экономической службы здания. К
ним относят стены, фундамент, подземные коммуникации и др. Вто
рой вид включает коротко живущие элементы, срок полезной служ
бы которых меньше срока экономической службы здания, напри
мер, кондиционеры, кровля, внутренняя отделка и др. Разграниче
ние элементов на долго и коротко живущие позволяет избежать
двойного счета при оценке износа методов разбивки.
Остаточный срок экономической службы — это определяемый
оценщиком период, в течение которого строения будут после даты
оценки вносить вклад в стоимость объекта собственности. Остаточ
ный срок экономической службы охватывает период времени от да
ты оценки до окончания экономической службы. Если наиболее эф
фективный вид использования объекта не изменяется, остаточный
срок экономической службы здания не превышает общего срока
экономической службы, но иногда может совпадать с ним.
Остаточный срок полезной службы — это определяемый оценщи
ком период времени от фактического возраста здания до конца его
общего срока полезной службы. Остаточный срок полезной службы
долгоживущего элемента совпадает с остаточным сроком экономи
ческой службы или превышает его.
Фактический возраст — это число лет, прошедших с момента вво
да здания в эксплуатацию до даты оценки. Фактический возраст при
оценке износа является исходной точкой отсчета для определения
действительного возраста, кроме того он необходим для расчета фи
зического износа долго и коротко живущих компонентов здания.
Действительный возраст — это возраст, соответствующий факти
ческому состоянию и полезности оцениваемого здания. Аналогич
ные постройки, введенные в эксплуатацию в одно и тоже время, бу
дут иметь при одинаковом способе начисления равную бухгалтер
скую амортизацию, однако в силу внутренних и внешних факторов
они могут получить различный оценочный износ.
Действительный возраст и остаточный срок экономической
службы в сумме составляют общий срок экономической службы.
Разница между общим сроком экономической службы и действи
тельным возрастом здания дает остаточный срок экономической
службы. Данная взаимосвязь позволяет использовать информацию
по аналогичным зданиям для оценки каждого из вышеперечислен
ных понятий.
Величина износа должна отражать реакцию информированного и
разумного покупателя, а также рынка на состояние и качество зда
ния. Основной целью идентификации износа является выявление
видов износа, признаваемых рынком, и их соотношения в общей по
тере стоимости.
Существующие методы расчета износа можно применять для ре
шения прямых и конкретных задач, а также для косвенных расчетов
при проверке обоснованности других методов.
Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода
расчета износа:
1) Метод рыночной выборки;
2) Метод срока службы;
3) Метод разбивки.
Первые два метода применяют главным образом для определения
общей суммы износа. Метод разбивки используют для распределе
ния известной суммы общего износа между физическим, функци
ональным и внешним старением.
1. Метод рыночной выборки. В данном методе используются ры
ночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть
определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать об
щую величину износа по всем возможным причинам, определить об
щий срок экономической службы, а также размер внешнего (эконо
мического) старения.
Метод рыночной выборки предполагает последовательное прове
дение оценщиком следующих этапов:
1 этап. Отбор и идентификация сделок с сопоставимыми объек
тами недвижимости, имеющими сходный с оцениваемым объектом
уровень износа. Сделки должны удовлетворять двум основным усло
виям. Вопервых, совершаться на дату, близкую к дате оценки, и,