Best-Ocenki.ru

внешнего старения действует всегда.
Расчет износа методом разбивки. Существует пять основных спо
собов расчета различных видов износа методом разбивки, которые
включают
1) расчет стоимости восстановления;
2) расчет отношения возраста и срока службы;
3) расчет функционального старения;
4) анализ парных продаж;
5) метод капитализации арендных убытков.
Расчет стоимости восстановления включает как устранимый физи
ческий износ, так и устранимое функциональное старение.

Расчет отношения возраста и срока службы используется для опре
деления устранимого и неустранимого физического износа, как для
коротко, так и для долго живущих элементов.
Расчет функционального старения может использоваться для всех
видов функционального старения.
Метод парных продаж и метод капитализации арендных убытков
может применяться для расчета неустранимого функционального
старения, а также для расчета внешнего старения.
Применение метода разбивки
Существует два способа применения метода разбивки:
1) от общего к частному. (Известная величина общего износа
распределяется по его основным видам, выявленным на ана
лизируемом объекте);
2) от частного к общему. (Расчет величины общего износа как
суммы выявленных и оцененных его видов).
От общего к частному. На первом этапе выявляют и рассчитывают
все статьи физического износа. Остаток представляет сумму функ
ционального и внешнего старения. На втором этапе выявляют и рас
считывают функциональное старение по всем статьям, затем их сум
мируют и вычитают из остаточной величины износа. Разница пред
ставляет внешнее старение объекта недвижимости. Если выявлен
ущерб, причиненный зданию повреждением или актом вандализма,
рассчитываются затраты на его устранение, которые прибавляются к
общей величине износа.
При использовании данной процедуры оценщик может столк
нуться со следующими ситуациями.
1. Сумма всех статей физического износа совпадет с общим изно
сом объекта, полученным методами рыночной выборки, либо
срока службы. В таком случае функциональное и внешнее ста
рение незначительно или вообще отсутствует.
2. Сумма всех статей физического и функционального старения
эквивалентна величине общей амортизации, тогда, вероятно,
внешнее старение отсутствует.
3. Сумма статей износа, рассчитанная методом разбивки, сущест
венно превышает величину общего износа, полученную двумя
другими методами. Расхождение может быть связано с ошиб
ками в расчете общей амортизации, несопоставимостью дан
ных в связи с тем, что какойлибо фактор износа не был учтен в

других методах расчета, либо учтен дважды. В данном случае
необходимо пересмотреть результаты всех методов.
От частного к общему. На первом этапе вычисляют все статьи фи
зического износа, затем их суммируют, чтобы получить общую вели
чину. На втором этапе вычисляют все статьи функционального ста
рения и суммируют их, чтобы получить общую величину функци
онального старения. На третьем этапе рассчитывают внешнее
старение методом анализа парных продаж или методом капитализа
ции арендных убытков. Показатель внешнего старения следует рас
пределить между земельным участком и строениями. На четвертом
этапе все виды физического износа, функционального и внешнего
старения, а также выявленного ущерба суммируют, чтобы получить
величину общего износа.
Оценка устранимого физического износа
Расчет отложенного ремонта. К отложенному ремонту относят
элементы здания, которые на дату оценки имеют полный (100%
ный) физический износ. Возраст такого элемента равен или превы
шает его общий полезный срок службы. К основным критериями
устранимости отложенного ремонта относят следующие:
1) если в результате ремонта стоимость здания увеличивается на
сумму, равную или превышающую расходы;
2) если при отсутствии увеличения стоимости здания в целом ре
монт позволяет поддерживать стоимость других элементов
здания.
Оценка стоимости отложенного ремонта рассчитывается на осно
ве затрат, необходимых для восстановления элемента до нового или
достаточно нового состояния на дату оценки, а не по стоимости оце
ниваемых работ в ходе строительства объекта.
Например, при осмотре здания оценщик выявляет изношенность
ковровых покрытий. Ремонтная организация предлагает выполнить
работы за $10 000. По расценкам оценщика стоимость работ должна
составлять лишь $7500. В этом случае стоимость отложенного ремон
та равна $10 000, так как она включает затраты на демонтаж сущест
вующих изношенных покрытий, которые не пришлось бы выполня
лись в ходе строительства здания.
Расчет устранимого физического износа
коротко живущих элементов
Коротко живущие элементы — это элементы, с более коротким сро
ком службы, чем здание в целом, но не требующие замены на дату

оценки. Их замена должна быть произведена в будущем. Они отно
сятся к элементам, требующим восстановления. Такие коротко живу
щие элементы не имеют 100%го физического износа. Критерии уст
ранимости данных элементов аналогичны отложенному ремонту.
Износ коротко живущих элементов оценивается раздельно по
каждому выявленному элементу на основе соотношения его возраста
и общего срока службы, а также суммы затрат по его восстановлению