Best-Ocenki.ru

здания, а также местоположение и рыночная конъюнктура.
Влияние рыночной среды на срок экономической службы здания
должно учитываться оценщиком при расчете амортизации. Общий
срок экономической службы может быть получен на основе анализа
рыночной конъюнктуры конкретного региона и процедуры сноса

объектов или их кардинальной реконструкции в целях обеспечения
наиболее эффективного использования, которая осуществляется, ес
ли у здания исчерпан срок экономической службы.
Метод рыночной выборки можно косвенно использовать для рас
чета общего срока экономической службы объекта на дату оценки, ко
торый будет представлять обратную величину среднегодовой нормы
износа. Например, годовая нормы износа сходного с оцениваемым
объекта составляет 2,5%. В результате для данной сделки на дату оцен
ки общий срок экономической службы составит 40 лет (1 : 2,5 = 40).
Полученный результат действителен только на дату оценки, так как
рассчитан исходя из существующей на рынке ситуации.
Во втором примере метода рыночной выборки среднегодовые
значения износа для аналогов X, Y и Z составляли соответственно
3,5%, 3,1% и 3,3%. Обратные величины, равные общему сроку эко
номической службы зданий для них составили 29 лет, 32 года и 30 лет.
В данном случае не прослеживается закономерность, заключаю
щаяся в том, что по мере старения зданий увеличивается годовая
норма износа, а общий срок экономической службы уменьшается.
Для расчета процента общего износа оцениваемого объекта выбира
ется аналог, который наиболее близок по фактическому возрасту с
оцениваемым объектом. Оцениваемый объект имеет возраст 15 лет,
поэтому наиболее близким к нему является аналог Z, имеющий воз
раст 14 лет и общий срок экономической службы 30 лет. Таким обра
зом, оценщик может использовать формулу расчета общего срока из
носа, который составит 50,0% (15/30) от полной восстановительной
стоимости здания.
Метод срока службы отличается простотой и позволяет оценщику
определить общий износ, который затем можно разбить по различ
ным видам износа. Ограничения по применению данного метода
Аналог Х Аналог Y Аналог Z
Среднегодовая норма износа 3,5% 3,1% 3,3%
Срок фактической службы (лет) 9 18 14
Общий срок экономической службы
(лет)
29 32 30
Остаточный срок экономической
службы
20 14 16

сводятся к следующему. Вопервых, данный метод исходит из пред
положения, что износ обеспечивает пропорциональный возврат ка
питала в течение срока экономической службы зданий. Поэтому зда
ние, построенное 15 лет назад, будет иметь втрое больший износ по
сравнению с аналогичным зданием, построенным 5 лет назад, что не
соответствует реальному положению дел, поскольку степень износа
в течение эксплуатации может с годами меняться. Второй недостаток
метода срока службы, как и метода рыночной выборки, связан с тем,
что он не позволяет разбить общую сумму износа на ее составляю
щие. Невозможность выделить влияние различных факторов на сни
жение стоимости осложняет применение метода, если аналоги и
оцениваемая недвижимость расположены в разных районах и отли
чаются по уровню и видам износа. Кроме того, данный метод не учи
тывает степень износа долго и коротко живущих элементов. То есть в
нашем примере 50%ный износ распространяется и на стены, и на
перекрытия и на ковровые покрытия, хотя фактически стены могут
быть изношены на 50%, а ковровые покрытия — абсолютно новыми.
И последнее. Общий срок экономической службы аналогичных
зданий охватывает и прошедший к моменту оценки период и буду
щее время функционирования здания. Составление прогноза требу
ют от оценщика сложного анализа, поэтому обоснованно рассчитать
общий экономический срок службы здания достаточно сложно.
Обычно стоимость восстановления какихлибо функционально
или физически изношенных элементов может быть достоверно оп
ределена. Влияние стоимости таких элементов учитывается до при
менения соотношения «возраст–срок», что позволяет использовать
более короткий срок действительного возраста и/или более длитель
ный срок экономической службы при расчете отношения «возраст–
срок». Данная процедура отражает типичные предпочтения покупа
телей в процессе принятия инвестиционных решений.
Рассмотрим пример оценки недвижимости, которая отличается
от аналогов, выбранных для определения степени износа, тем, что
она нуждается в замене ковровых покрытий. Оцениваемое здание,
построенное 19 лет назад, имеет восстановительную стоимость
$750000, смета затрат на полную замену ковровых покрытий состав
ляет $50000. Анализ сделок по схожим зданиям, которые использова
лись для оценки степени износа, выявил различие, заключающееся в
том, что они были проданы после замены ковровых покрытий. Об
щий срок экономической службы — 75 лет — осуществлялся на ос
нове действительного возраста, который за счет проведенной замены

был на 20% меньше фактического возраста здания. Для расчетов
оценщик исходит из условного предположения, что на оцениваемом
объекте произведена замена ковровых покрытий, поэтому его дейст
вительный возраст составит 15 лет, что на 20% меньше его фактиче
ского возраста равного 19 годам. Таким образом процентная величи