Страница 1
Глава 15
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ
15.1. Методы оценки земли
В теории оценки недвижимости для определения стоимости зем
ли используется ряд унифицированных методов. Они являются об
щими методическими приемами и технологиями оценки, которые
могут быть применены для оценки земельных участков с любым ти
пом землепользования. Данные методы могут использоваться как
для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунк
тах, так и для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий. Отли
чия в их применении для оценки разных типов земель заключаются в
способах расчета исходных показателей, например, лесного дохода
или дохода от сельского хозяйства, а также в выборе элементов срав
нения и факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и
целесообразность применения того или иного метода зависит от це
лей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных
данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости
земли любым методом является использование рыночных данных.
Объектом оценки стоимости земли могут выступать как свобод
ные от застройки земельные участки, так земельные участки (собст
венно земля) в составе единого имущественного комплекса или объ
екта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стоимости
земли является то, что любой земельный участок рассматривается
как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями,
строениями или иными объектами недвижимого имущества, кото
рые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использо
ванию. Для оценки стоимости земли могут применяться методы од
ного подхода, например, сравнительного или доходного подхода, а
также методы, представляющие комбинацию разных подходов.
В Международных стандартах для оценки земли рекомендуется
применять следующие методы оценки:
! способ сравнения продаж;
! разнесение;
! извлечение (абстракция);
! остаточной стоимости;
! способ развития территории;
! капитализации арендной платы за свободный участок.
В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных
участков, утвержденных Минимуществом России, принята класси
фикация методов оценки земельных участков, в целом соответст
вующая классификации и содержанию методов оценки земли, реко
мендуемых Международными стандартами оценки. В рекомендаци
ях рассматриваются следующие методы оценки земли:
! метод сравнения продаж;
! метод распределения (соответствует методу разнесения);
! метод выделения (соответствует методу извлечения);
! метод капитализации земельной ренты (соответствует методу
капитализации арендной платы за свободный участок);
! метод остатка для земли;
! метод предполагаемого использования (соответствует способу
развития территории).
К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж, к
доходному подходу относится метод капитализации земельной рен
ты и предполагаемого использования. Остальные методы представ
ляют собой комбинацию разных подходов. Отнесение методов к то
му или иному методологическому подходу часто носит условный ха
рактер, так как каждый из перечисленных методов может содержать
отдельные элементы всех трех подходов.
Процедура оценки стоимости земли соответствует общей проце
дуре оценки стоимости недвижимого имущества. В соответствии с
Международными стандартами оценки она может состоять из сле
дующих этапов:
! определение задания;
! предварительный анализ, отбор и сбор данных;
! анализ наиболее эффективного использования;
! выбор методов и оценка стоимости земельного участка;
! согласование показателей стоимости и окончательный расчет
стоимости;
! подготовка отчета об установленной стоимости (если оценка
стоимости земли является самостоятельным заданием).
15.2. Метод сравнения продаж
Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием ме
тода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод
сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая
фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для
целей оценки. Для использования метода необходима информация о
ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцени
ваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
! подбор участков земли, сопоставимых по ценообразующим
факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с
известными ценами продаж;
! внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных
участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от со
поставимого объекта по выбранным ценообразующим факто
рам (корректировка цен продаж сопоставимых объектов);
! расчет стоимости земельного участка как среднего или средне
взвешенного значения скорректированных цен сопоставимых
объектов.
При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земель
ными участками в районе оценки, целесообразно использовать ин
формацию о ценах на земельные участки, сложившиеся в других
районах, схожих по ценообразующим факторам с территорией оцен
ки (численность, состав и структура населения, инфраструктурная
обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность
и т.п.).
При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с зе
мельными участками допускается использование цен предложений с