Страница 4
рому объекту + 20%, по третьему + 30%.
Размер. Анализ рынка продаж земельных участков показал, что
участки площадью 10 соток имеют наивысшую стоимость. Каждая
лишняя сотка уменьшает стоимость участка на 1,5%. Вводится по
правка на размер участка: по второму участку + 7,5%, по третьему
+12%.
Доступные коммунальные услуги. Все участки в полном объеме
имеют инженерное оборудование и благоустройство. Поправка не
требуется.
Итоговое заключение о наиболее вероятной цене оцениваемого зе=
мельного участка методом сравнения продаж
Как было отмечено выше, при правильном определении и внесе
нии поправок откорректированные цены аналогов должны быть
близки друг к другу. Значительные различия в конечных результатах
свидетельствует о неверном проведении корректировки цен анало
гов или неучете каких то элементов сравнения.
Будем считать, что корректировки выполнены правильно, но су
ществует вероятность того, что по объективным причинам были не
учтены какие то ценообразующие факторы. Для определения сред
невзвешенной стоимости земельного участка необходимо опреде
лить вес результатов, полученных после корректировок цен продаж
земельных участков аналогов. Наибольший вес придается земельно
му участку, который по своим параметрам является наиболее близ
ким к оцениваемому участку.
Степень близости можно оценить с использованием метода экс
пертных оценок. При отсутствии достаточного количества квалифи
цированных экспертов вес каждого аналога можно определить по
количеству выполненных корректировок его цены. Считается, что
каждая корректировка выполняется с ошибкой. Следовательно, чем
больше корректировок цены аналога, тем меньше его вес при фор
мировании итоговой стоимости объекта оценки.
Цена первого земельного участка была подвергнута одной кор
ректировке. Цена второго — четырем, и цена третьего — пяти. Учи
тывая, что вес аналога должен быть обратно пропорционален коли
честву корректировок, можно предложить следующее правило его
расчета:
.
Здесь k1, k2 и k3 — количество корректировок цен первого, второго
и третьего аналогов соответственно.
Рассчитаем веса каждого аналога:
,
,
.
Отсюда, стоимость единицы площади оцениваемого земельного
участка будет равна (152100 ? 0,69 + 135939 ? 0,17 + 94723 ? 0,14) =
= 141400 ($/сотка).
Стоимость всего земельного участка, обладающего теми же ха
рактеристиками, что и оцениваемый, равна произведению:
$141400 ? 10 = $1414000.
На основании проведенного анализа и выполненных расчетов
рыночная стоимость земельного участка оценки, определенная ме
тодом сравнения продаж, составит $1414000.
15.3. Метод распределения
Метод основан на принципах сбалансированности и вклада, ко
торые утверждают, что существует нормальное или типичное соотно
шение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в це
лом. Метод используется при наличии данных о продажах застроен
ных земельных участках, аналогичных оцениваемому земельному
участку при условии, что известно или может быть рассчитано соот
ношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).
wi
ki
1 ?
ki
1 ? k2
1 ? k3
1 ? + +
———————————- =
w1
1 1 4 1 5 ? + ? + ———————————– 0,69 = =
w2
1 4 ?
1 1 4 1 5 ? + ? + ———————————– 0,17 = =
w3
1 5 ?
1 1 4 1 5 ? + ( ) ? + —————————————- 0,14 + =
В зависимости от способа обработки первичной информации о
продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта ис
пользования этого метода.
Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж за
строенных земельных участков и расчет итогового значения стои
мости, а затем выделение искомой стоимости земли из итогового
значения стоимости.
В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по
каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты
анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимос
ти земельного участка.
В частности, для второго варианта оценки использование метода
предполагает следующую последовательность действий:
! подбор недавно проданных или предлагаемых на продажу объ
ектов недвижимости с участками земли, аналогичными или
близкими к оцениваемому участку, с известными ценами про
даж или предложения соответственно;
! оценка отношения стоимости земли к общей стоимости собст
венности по каждому из подобранных объектов недвижимости;
! расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в
составе сопоставимых объектов;
! корректировка полученных стоимостей земельных участков к
стоимости оцениваемого участка;
! расчет стоимости оцениваемого земельного участка как сред
него или средневзвешенного значения откорректированных
стоимостей земельных участков.
Расчет стоимости можно проводить по следующим формулам, в
зависимости от наличия исходных данных:
1) известна стоимость застроенных участков и доля земли в об
щей стоимости застроенных участков: VL = L ? VO ,
2) известна стоимость застроенных участков и доля имеющихся
улучшений в стоимости застроенных участков: VL = (L – B) ? VO ,
3) известна стоимость будущих улучшений и доля имеющихся
улучшений в общей стоимости застроенных участков:
VL = (L – B) ? VB/B ,
где: VL — стоимость земли; L — доля земли в общей стоимости за