Best-Ocenki.ru

Чтобы не усложнять задачу, допустим постоянство потока дохо
дов на уровне потенциального валового дохода (ПВД) в процессе
всего прогнозируемого периода.
Алгоритм оценки1:
1. Потенциальный валовой доход: постоянный в течение 10 лет.
2. Минус потери на незанятость. Потери на незанятость рассчи
тываются как разность ПВД и потерь на незанятость, рассчи
тываемых на базе ПВД.
3. Минус потери при сборе арендных платежей. Потери при сборе
арендных платежей рассчитываются как процент от разности
ПВД и потерь на незанятость.
4. Действительный валовой доход: ПВД минус потери на незаня
тость, минус потери при сборе арендных платежей, плюс до
полнительный доход.
5. Минус операционные расходы до налога на имущество (учас
ток и его улучшения). Они рассчитываются как произведение
1 С. Грибовский. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Изд. ПИТЕР, 2001.
Ei ?VnE VL 1 Y + ( )r 1 ? [ ] ? + +
i 1 =
r?
VBr дох VL ( ) =
VL
VBr дох VL ( ) Ei ?VnE ?
i 1 =
r?
?
1 Y + ( )r 1 ?
—————————————————————— =
VBr дох VL ( )
VL
l 1 + ( )
VBr дох VL
l ( ) ( ) Ei ?VnE ?
i 1 =
r?
?
1 Y + ( )r 1 ?
——————————————————————– =

действительного валового дохода на коэффициент операцион
ных расходов.
6. Минус налог на землю. В соответствии с ныне действующим
законодательством налог на землю рассчитывается как произ
ведение ставки налога на единицу площади земельного участка
на площадь этого участка. Ставка налога при этом зависит от
цели использования земли, определяемой местными органами
власти1.
7. Чистый операционный доход. Он рассчитывается как действи
тельный валовой доход минус операционные расходы до нало
га на имущество, минус налог на землю.
8. Минус доход на землю. Он рассчитывается как произведение
рыночной стоимости земли на норму отдачи на капитал (ставку
дисконтирования). Особенность оценки дохода на землю в
данном примере состоит в том, что нам не известна рыночная
стоимость земли. Более того, эта стоимость является искомой
величиной по постановке задачи. Решение такого рода задач, в
которых в качестве входного параметра используется искомое
значение, выполняется методом последовательных приближе
ний. В качестве нулевого приближения для расчета дохода на
землю можно взять любую оценку стоимости земли. Как пока
зывают исследования, метод последовательных приближений
почти всегда сходится.
9. Чистый операционный доход на улучшения до вычета налога
на улучшения. Рассчитывается как разность чистого операци
онного дохода и дохода на землю.
10. Минус налог на улучшения.
В России в настоящее время в качестве налогооблагаемой стои
мости актива берется прямая сумма затрат на создание объекта не
движимости. Согласно европейским стандартам в качестве базы для
налогообложения следует брать рыночную стоимость улучшений2,
которая рассчитывается как разность рыночной стоимости актива и
рыночной стоимости земли (в Стандартах она называется амортизи
руемой суммой). Россия готовится к переходу к международным
стандартам финансовой отчетности. Следовательно, в качестве про
гнозного значения налогооблагаемой стоимости корректнее брать
1 Сегодня на уровне правительства прорабатываются решения, при которых налог на
землю будет рассчитываться на основе ее рыночной стоимости.
2 Европейские стандарты оценки 2000. — М.: РОО, 2003, стр. 170 статья G12.05

рыночную стоимость улучшений. Данная стоимость рассчитывается
как сумма затрат на приобретение земельного участка и создание
улучшений плюс вмененные издержки по этим затратам:
.
Износ налогооблагаемой стоимости принимаем по линейной схе
ме: каждый год из налогооблагаемой стоимости вычитаем амортиза
цию, равную отношению налогооблагаемой стоимости на дату со
здания объекта недвижимости на срок жизни улучшений.
Чистый операционный доход после налога на улучшения. Он рас
считывается как разность чистый операционный доход на улучше
ния до вычета налога на улучшения минус налог на улучшения.
Минус потери в доходах, связанных с возмещением истощаемой
(амортизируемой) части актива — улучшений. Потери рассчитыва
ются как произведение рыночной стоимости улучшений на разность
ставки дисконтирования и ставки процента фонда, умноженную на
отношение года прогноза к сроку экономической жизни без едини
цы. Данных потерь не будет, если ставка процента фонда возмеще
ния будет равна ставке дисконтирования.
Итого чистый операционный доход на улучшения равен разности
чистого операционного дохода, рассчитанного в п. 11 и потерь при
возмещении.
Фактор (коэффициент) дисконтирования года прогноза. Он рас
считывается как отношение единицы к сумме единицы и ставки дис
контирования, возведенную в степень, равную году прогноза.
Расчет текущей стоимости потока доходов, приходящихся на
улучшения как суммы произведений чистого операционного дохода,
рассчитанного в п. 13 на фактор дисконтирования года прогноза.
Оценка земли по формуле: .
Данная формула получена путем решения уравнения, в котором
стоимость по затратам равна стоимости по доходу. При этом
стоимость по затратам рассчитывается по формуле
, а стоимость по доходу
рассчитывается как текущая стоимость потока доходов, каждый из