Страница 12
которых равен разности общего чистого операционного дохода, ко
VBr затр Ei ?VnE VL 1 Y + ( )r 1 ? [ ] ? + +
i 1 =
r?
=
VL
VBr дох Ei ?VnE ?
i 1 =
r?
?
1 Y + ( )r 1 ?
—————————————————— =
VBr затр Ei ?VnE VL 1 Y + ( )r 1 ? [ ] ? + +
i 1 =
r?
=
торый генерирует весь объект недвижимости (земля плюс улучше
ния) и дохода, приходящегося на землю.
В результате расчета по данной формуле мы получим первое при
ближение оценки стоимости земли, которое, как правило, будет от
личаться от нулевого приближения. Полученный результат в соот
ветствии с логикой метода последовательных приближений следует
использовать для дальнейшего уточнения искомой стоимости земли
путем новых расчетов с пункта 8 данного алгоритма. Путем ряда та
ких итерационных расчетов мы получим искомый результат оценки
земли. Метод последовательных приближений легко программиру
ется на компьютерах с использованием Excel –программ.
В табл. 15.4 в соответствии с приведенным выше алгоритмом
представлен конечный результат оценки стоимости (после выполне
ния всех итераций) земельного участка, выполненный с помощью
метода последовательных приближений.
Таблица 15.4
Номер года
Статьи 1 2 3 4 5
Потенциальный валовой доход 12000 12000 12000 12000 12000
Потери на незанятость 600 600 600 600 600
Потери при сборе платежей 570 570 570 570 570
Действительный валовый доход 11830 11830 11830 11830 11830
Операционные расходы 4732 4732 4732 4732 4732
Налог на землю 50 50 50 50 50
Чистый операционный доход 7048 7048 7048 7048 7048
Доход на землю 1175 1175 1175 1175 1175
Чистый операционный доход до налога на улучшения 5873 5873 5873 5873 5873
Стоимость улучшений расчет по формуле
= 25 441
Налог на улучшения 458 407 356 305 254
Чистый операционный доход после налога на улучшения 5415 5465 5516 5567 5618
Потери при реинвестировании – 305 611 916 1221
Итого доход на улучшения 5415 5160 4906 4651 4397
Фактор дисконтирования 0,89 0,80 0,71 0,64 0,57
Текущая стоимость дохода 4834 4114 3492 2956 2495
VBr затр Ei ?VnE VL 1 Y + ( )r 1 ? [ ] ? + +
i 1 =
r?
=
Продолжение таблицы 15.4
Номер года
Статьи 6 7 8 9 10
Потенциальный валовой доход 12000 12000 12000 12000 12000
Потери на незанятость 600 600 600 600 600
Потери при сборе платежей 570 570 570 570 570
Действительный валовой доход 11830 11830 11830 11830 11830
Операционные расходы 4732 4732 4732 4732 4732
Налог на землю 50 50 50 50 50
Чистый операционный доход 7048 7048 7048 7048 7048
Доход на землю 1175 1175 1175 1175 1175
Чистый операционный доход до налога на улучшения 5873 5873 5873 5873 5873
Налог на улучшения 204 153 102 51
Чистый операционный доход после налога на улучшения 5669 5720 5771 5822 5873
Потери при реинвестировании 1526 1832 2137 2442 2748
Итого доход на улучшения 4143 3888 3634 3379 3125
Фактор дисконтирования 0,510 0,450 0,400 0,360 0,320
Текущая стоимость дохода 2099 1759 1468 1219 1006
VBr= 25 441 (сумма текущих стоимостей потока доходов за 10 лет)
Ei
i 1 =
r?
10000 8000 6000 + + 24000 = =
?VnE Ei 1 Y + ( )r i 1 ? ( ) ? 1 ? [ ]
i 1 =
r?
870 = =
VL
VBr дох Ei ?VnE ?
i 1 =
r?
?
1 Y + ( )r 1 ?
————————————————– 25441 24000 ? 870 ?
1 0,12 + ( )0,5 1 ?
—————————————- 9795 = = =
Рыночная стоимость земельного участка составляет $9795.
Оценку участка земли с использованием традиционной техники
анализа дисконтированного денежного потока можно представить в
виде следующей таблицы (см. табл. 15.5).
Таблица 15.5
Результат оценки не совпал с предыдущим. Это связано с тем, что
здесь сделаны другие предположения относительно формирования
налогооблагаемой базы, потока доходов и реверсии.
Статьи Значение
Номер года (НГ)
0 0,33 0,42 1 2 3 4
Потенциальный доход
(ПД)
12000 USD
12 000 12 000 12 000 12 000
Потери на незанятость
(ПН)
5% от ПД
600 600 600 600
Потери при сборе (ПС) 5% от (ПДПН) 570 570 570 570
Действительный доход
(ДД)
ПДПНПС
11 830 11 830 11 830 11 830
Операционные расходы
(ОР)
40% ДД
4732 4732 4732 4732
Платежи за землю (ПЗ) 50 USD 50 50 50 50
Затраты на
строительство
24 000 USD
10 000 8000 6000
Балансовая стоимость
(БС)
24 000 21 600 19 200 16 800
Налог на улучшения
(НУ)
2% от БС
480 432 384 336
Чистый операционный
доход
ДДОРПЗНУ
6568 6616 6664 6712
Коэффициент
капитализации
=СД+1/(103)
26,3%
Стоимость реверсии =6712/26,3% 25 535
Итого чистый доход
(ИЧД)
10 000 8000 6000 6568 6616 32 200
Ставка дисконта (СД) 12%
Фактор дисконта (ФД) =1/(1+12%)^НГ 1,00 0,96 0,95 0,89 0,80 0,71
Текущая стоимость
дохода
ИЧД*ФД
10 000 7703 5723 5864 5274 22861
Суммарная текущая
стоимость
Стоимость участка 10573
15.7. Метод капитализации земельной ренты
Метод заключается в капитализации наиболее типичной и устой
чивой величины ренты. Рента — доход, приносимый земельным уча
стком.
Величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в арен
ду земельного участка или как доход от его хозяйственного использо
вания.
При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки капитали
зации можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента,
которая определяется каждый год на основе анализа наименее рис
ковых инвестиций на территории данного субъекта Российской Фе
дерации.
Пример оценки стоимости земли капитализации земельной ренты