Страница 1

Раздел I
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Глава 1
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
КАК ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
1.1. Особенности недвижимости как объекта оценки
Ценность земли предопределена ее уникальными характеристи
ками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предло
жения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме
того, земля является неотъемлемым элементом человеческой де
ятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на
качественные характеристики земельных участков.
Перечисленные параметры учитываются оценщиками при опре
делении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют
понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом
оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный
эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью.
Цели оценки недвижимости. В современных условиях субъекты
различных форм собственности Российской Федерации, физические
и юридические лица имеют право на проведение оценки принадле
жащих им объектов недвижимости. Данное право является безуслов
ным и не зависит от установленной процедуры государственного
статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.
Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в
сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или час
тично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации
либо муниципальным образованиям. Необходимость определения
рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:
! приватизации;
! передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
! использовании объектов недвижимости в качестве предмета
залога;
! продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
! переуступке долговых обязательств;

! передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные
капиталы, фонды юридических лиц;
! возникновении спора о стоимости объекта недвижимости
оценки при национализации имущества, ипотечном кредито
вании физических лиц и юридических лиц, составлении брач
ных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов,
при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для
государственных или муниципальных нужд, а также в целях
контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении на
логооблагаемой базы.
Указанные выше случаи определения рыночной стоимости не
движимости относятся к объектам оценки, представляющим госу
дарственную собственность, представленную различными формами.
Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого иму
щества, находящегося в частной собственности, возникает при:
! куплепродаже объектов недвижимости;
! акционировании предприятий и перераспределении имущест
венных долей;
! внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный
капитал предприятий и организаций;
! дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пай
щиков;
! ликвидации объектов недвижимости;
! сдаче недвижимости в аренду;
! уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости –
зданий и земельных участков;
! страховании объектов недвижимости;
! кредитовании под залог объектов недвижимости;
! разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесто
ров;
! исполнении прав наследования, судебного приговора, разре
шении имущественных споров;
! и др.
Земля или земельный участок являются объектом изучения раз
личных наук, включая географию, экономику, социологию и право.
При этом один и тот же объект рассматривается с разных сторон.
География изучает физические параметры земли и их влияние на
вид экономического использования земельных участков человеком.
Физические характеристики земли, ее местоположение и другие

факторы в значительной мере определяют полезность земли и ее оп
тимальное использование.
Экономисты определяют роль земли в составе прочих основных
производственных факторов: труда, капитала и менеджмента.
Земля — главный источник богатства, который имеет денежное вы
ражение или меновую стоимость и, следовательно, может быть оце
нена.
Социология рассматривает земельный участок и как элемент ми
рового богатства, и как личную собственность, принадлежащую ча
стным лицам. Противоречия современного общества возникают в
ходе распределения имущественных прав на землю. Ограниченность
земельных участков, рост спроса на землю, возрастающая интенсив
ность ее приводят к конфликтам между собственниками конкретных
земельных участков и обществом.
Право исследует такие вопросы, как владение, пользование и рас
поряжение землей, и занимается не физическими характеристиками
земли, а правами и обязанностями, связанными с различными иму
щественными интересами в отношении земли.
Недвижимость — это специфический товар, обращающийся в
инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данно
го товара можно отнести его экономические и физические характе
ристики.
Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заклю
чается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от
типа использования, может быть представлен арендными платежа
ми, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке
от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на
базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно,
в виде экономии от использования личной, собственной, а не