Страница 6
! стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дей
ствуют в своих интересах;
! объект оценки представлен на открытый рынок в форме пуб
личной оферты;
! цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за
объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отно
шении сторон сделки с чьейлибо стороны не было;
! платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
В 2001 году были утверждены Стандарты оценки, обязательные к
применению субъектами оценочной деятельности, в соответствии с
которыми при проведении оценки необходимо руководствоваться
следующими определениями видов стоимости.
В соответствии с вышеназванными Стандартами под рыночной
стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена,
по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке
в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены
сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства».
Кроме того, в Стандартах дано определение видов стоимости объ
екта оценки, отличных от рыночной стоимости, а именно:
! стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
! стоимость замещения;
! стоимость воспроизводства;
! стоимость объекта оценки при существующем использовании;
! инвестиционная стоимость;
! стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
! ликвидационная стоимость;
! утилизационная стоимость;
! специальная стоимость.
Рассмотрим приведенные в Стандартах определения наиболее во
стребованных в оценочной практике видов стоимости.
Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость
объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна
или требует дополнительных затрат, по сравнению с затратами, необ
ходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.
Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, анало
гичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату
проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводств — сумма затрат в рыночных ценах, су
ществующих на дату проведения оценки, на создание объекта, иден
тичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и
технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость объекта оценки при существующем использовании —
стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих
условий и цели его использования.
Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, опреде
ляемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных
инвестиционных целях.
Стоимость для целей налогообложения — стоимость объекта оцен
ки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая
в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том
числе инвентаризационная стоимость).
Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае,
если объект оценки должен быть отчужден в срок, меньший обычно
го срока экспозиции аналогичных объектов.
Утилизационная стоимость— стоимость объекта оценки, равная
рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с уче
том затрат на утилизацию объекта оценки.
Специальная стоимость — стоимость, для определения которой в
договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются
условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости,
указанной в настоящих Стандартах оценки.
Принятые Стандарты рекомендуют оценщикам использовать
точное определение рыночной стоимости.
2.3. Принципы оценки рыночной стоимости недвижимости
Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора,
влияющих на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потреб
ность и реальная покупательная способность. Данные факторы про
являются через основные принципы оценки, которые определяют их
влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функ
ционирования.
Основные принципы оценки недвижимости объединены в четы
ре группы:
1. Принципы, основанные на представлениях собственника о по
лезности объекта.
2. Принципы, основанные на эксплуатационных характеристи
ках оцениваемого объекта.
3. Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использова
ния.
Принципы, основанные на представлениях собственника о полез%
ности объекта.
Процесс создания стоимости ориентирован на получение буду
щих выгод. Рыночная стоимость недвижимости не эквивалентна це
не приобретения объекта в прошлом или производственным издерж
кам на ее создание; ее величина отражает представления участников
рынка о будущих выгодах от ее приобретения.
Для владельца недвижимости личного пользования стоимость за
висит главным образом от ожидаемых преимуществ в результате вла
дения и проживания в этой недвижимости. Стоимость коммерче
ской недвижимости будет определяться доходом, который она может
генерировать в будущем. В связи с этим оценщики недвижимости
учитывают местные, региональные и национальные особенности
представлений покупателей и продавцов. Ретроинформация об объ
екте и состоянии рынка имеет значение для интерпретации текущего
состояния рынка и прогнозирования рыночных ожиданий.
Полезность заключается в способности товара удовлетворять оп
ределенные потребности потребителей. Недвижимость обладает раз