Страница 4
оценки, обязательные к применению субъектами оценочной де
ятельности». Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать ос
новные понятия, используемые оценщиками в своей професси
ональной деятельности. К наиболее важным терминам можно отнес
ти определение видов оцениваемой стоимости, подходов и методов
оценки, экспертизы отчета об оценке. В рассматриваемых Стандар
тах установлены требования к процедуре оценки, которая должна
включать подготовку договора об оценке, установление количест
венных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рын
ка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществ
ление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение
итоговой величины стоимости объекта оценки.
1.2. Виды оцениваемой стоимости недвижимости
В оценочной деятельности следует различать термины стоимость
и цена, затраты и себестоимость.
Цена обычно означает совершенное действие и представляет собой
сумму, по которой конкретные стороны готовы совершить данную
сделку в данных обстоятельствах, отражающих рыночные условия.
Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов,
которые предполагается использовать в определенных целях. Оценка
затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные
ресурсы и средства.
Себестоимость связана с этапом создания строительной продук
ции, к которому она имеет отношение. Так, фактическая себесто
имость строительства обычно включает прямые затраты (оплата
строительных рабочих, машин и материалов), а также косвенные за
траты подрядчика. Себестоимость девелопмента равняется себесто
имости строительства объектов недвижимости (включая землю) и
доведения ее до эффективного эксплуатационного уровня, поэтому
она включает необходимые издержки девелопера за риск, связанный
со строительством.
Расходы на строительство недвижимости имеют прямое отноше
ние к ценам на товары или услуги на конкурентных рынках. Напри
мер, затраты на строительные материалы, разработку архитектурных
планов и возведение лесов определяются взаимодействием спроса и
предложения в конкретных сферах производства и зависят от соци
альных, экономических и законодательных факторов.
Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат
и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразу
мевает будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в
будущем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со вре
менем меняется — оценка стоимости представляет ее величину на
конкретную дату.
Стоимость на конкретную дату представляет ценность недвижи
мости для сторон конкретной сделки, поэтому во избежание разно
чтений оценщики используют такие уточненные термины, как «ры
ночная стоимость», «потребительная стоимость», «инвестиционная
стоимость», «оцененная стоимость». Наиболее распространенным
объектом оценки является рыночная стоимость.
Формулировка рыночной стоимости при оценке недвижимости ба
зируется на представлениях о рынке и сущности стоимости. Рыноч
ная стоимость отражает вклад всех участников рынка. Рыночная сто
имость – наиболее точно измеряется в денежном выражении. Оцен
ка рыночной стоимости недвижимости — это оценка и физического
объекта и конкретных имущественных прав. Рыночная стоимость —
это наиболее вероятная денежная сумма, по которой объект оценки
может быть передан новому собственнику в конкретных условиях
конкурентоспособного рынка, с учетом сбалансированности спроса
и предложения.
В соответствии с Едиными стандартами профессиональной оцен
ки недвижимости Фонда оценки, расчет рыночной стоимости дол
жен базироваться на таких пунктах, как:
! подлежащие оценке имущественные права;
! реальная дата оценочного заключения;
! конкретный объект оценки.
«Рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, которую
дает недвижимость в конкурентной и открытой рыночной среде при
соблюдении всех условий, необходимых для заключения честной
сделки, при этом покупатель и продавец действуют благоразумно и
информированно, считая, что на цену не оказывается неправомер
ного влияния».
В данном определении подразумевается заключение сделки в
конкретный срок, а также переход прав собственности от продавца к
покупателю при следующих условиях:
1) покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;
2) обе стороны хорошо информированы или имеют достаточный
объем сведений и действуют в достижении цели, которая, по их мне
нию, наилучшим образом обеспечивает их интересы;
3) приемлемое время отводится для выставления объекта к прода
же в условиях открытого рынка;
4) платежи осуществляются в денежном выражении или в показа
телях финансирования, сравнимых с ними;
5) цена отражает обычное представление о стоимости данной не
движимости, которая продается без влияния на нее специального
или созданного финансирования, или уступок по сделке, предостав
ляемых кемлибо, кто имеет к ней отношение.
Согласно определению, разработанному специальной рабочей
группой по формулированию определений стоимости и принятому в
1993 г. Институтом оценки недвижимости, рыночная стоимость —
это «наиболее вероятная цена, которую могут дать конкретные иму
щественные права на недвижимость при следующих условиях: