Страница 8
внешние по отношению к ней факторы. Обычно факторы, имеющие
значение для большого числа объектов (автодороги, другие объекты
инфраструктуры), обеспечиваются государством. Если внешние
факторы, формируемые государством, оказывают преимущественно
положительное воздействие, то отрицательные внешние факторы
для владельцев недвижимости возникают, как правило, изза дейст
вий других владельцев. Например, фирма сбрасывает в окружающую
среду вредные отходы и уклоняется от ответственности, переклады
вая на других расходы по проведению экологических мероприятий.
Недвижимость в большей степени подвергается воздействию
внешних факторов по причине ее неразрывной связи с земельным
участком. Внешние факторы могут затрагивать как назначение не
движимости, так и ее физические параметры. Например, в Москве
открытие станции метро в районе новостроек приводит к увеличе
нию ее стоимости приблизительно на 25%. Внешние факторы могут
иметь интернациональный, национальный, региональный и мест
ный характер.
К факторам, влияющим на стоимость недвижимости, обычно от
носят: общественные тенденции, экономическую ситуацию, мероп
риятия государственного регулирования и экологию. Взаимодейст
вие указанных факторов определяет рыночную стоимость любого
объекта недвижимости. Оценщик изучает и анализирует тенденции
развития факторов, влияющих на стоимость, чтобы определить на
правление изменений, скорость, с которой они происходят, период,
в течение которого они сохранятся, а также степень воздействия и
возможный диапазон.
Социальные факторы, анализируемые оценщиками, связаны с ха
рактеристиками населения. Изучение демографических тенденций
предполагает рассмотрение состава населения по возрасту и полу,
численности населения, уровня образования, темпов спроса на жи
лую недвижимость и т. д.
Экономические факторы затрагивают основные связи между су
ществующим и будущим спросом и предложением, а также покупа
тельную способность населения. В данном случае оценщики рас
сматривают такие рыночные характеристики, как занятость, уровень
доходов, развитие промышленности, инфраструктуру, уровень цен, а
также возможные условия финансирования приобретения недвижи
мости. Кроме того, к экономическим факторам относят количество
и качество существующей недвижимости, возможность создания но
вых объектов, уровень строительных затрат, рыночные коэффициен
ты загрузки помещений, динамику арендной платы и ценовой диа
пазон сходных объектов недвижимости.
К государственным факторам относят политическую и правовую
деятельность на всех уровнях государственного управления, которая
может влиять на характер и тенденции функционирования рынка
недвижимости и стоимость недвижимости. Наиболее важные факто
ры включают федеральное, региональное и местное налоговое зако
нодательство, местные правила зонирования, строительные нормы и
правила, санитарные нормы, специальное законодательство, влияю
щее на стоимость недвижимости.
Природные и техногенные экологические факторы, к которым отно
сят климатические условия, топографию, состояние почвы, токсиче
ские загрязнители, препятствия будущего экономического развития
природного характера, транспортные системы, природную привлека
тельность территории, на которой расположена недвижимость.
Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды
Важнейшие факторы, влияющие на стоимость: полезность, дефи
цит (редкость), потребность и реальная покупательная способность,
в процессе своего взаимодействия формируют экономический прин
цип спроса и предложения. Потребительские свойства товара, объем
его предложения, возможности и потребности покупателей в его
приобретении в совокупности формируют спрос и предложение то
вара в конкретной рыночной ситуации.
Владение и успешное управление недвижимостью обеспечивают
инвесторам возможность получения экономической выгоды. Хотя
рынки недвижимости отличаются нестабильностью, недвижимость
является основным объектом оценочной деятельности, а рынки не
движимости — важной движущей силой экономического развития.
Инвесторы, вкладывая капитал в недвижимость, основываются
на своих потребностях и возможностях. Разнообразие выбора инвес
тиционных инструментов и, в частности, объектов недвижимости
отражает многообразие форм, доступных национальной экономике.
Каждый индивидуальный участник рынка стремится получить свои
экономические цели и результаты, при этом в процессе взаимодей
ствия всех участников происходит комплексное формирование рын
ка недвижимости. Многообразие изменчивых и взаимосвязанных
факторов, влияющих на стоимость недвижимости, проявляется в ос
новных принципах рыночных ожиданий и рыночных изменений.
Изменения состояния рынка обусловлены динамикой факторов,
влияющих на стоимость недвижимости: природные, экономические,
общественные, экологические и политические. Характер изменений
зависит от активности рынков. Изменения социальных, экономиче
ских, политических и экологических факторов влияют на спрос и
предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдель
ных объектов недвижимости. Задача оценщика состоит в анализе и
прогнозировании потенциальных рыночных изменений, существен