Страница 2
арендованной жилой недвижимости.
Недвижимость может приносить текущий доход, однако его по
лучение и итоговая величина существенно зависят от качества управ
ления объектом недвижимости.
Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою
стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, измене
ние спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функци
ональный и экономический износ.
Ограниченность земельных участков, которые наряду со стро
ениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в от
дельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем мо
жет увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функци
ональных характеристик.
Недвижимость относится к низколиквидным товарам – в силу
высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информа
ционного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости
юридического оформления сделки куплипродажи.
Физические характеристики объекта недвижимости, как особен
ного товара, включают ее долговечность, неразрывную связь с зем
лей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповтори
мость объекта недвижимости объясняется его зависимостью от мес
тоположения.
Физическое описание недвижимости содержит, в первую очередь,
информацию о размерах и форме земельного участка, качестве поч
вы, имеющихся коммуникациях; во вторую очередь — это описание
строений, их размера, функционального назначения, состояния и
соответствия требованиям рынка.
Понятие недвижимости. Деление имущества на движимое и не
движимое изначально было определено в римском праве и впослед
ствии применялось в России, начиная с Указа Петра I от 1714 года «О
порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах»,
вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 году, после
введения в действие Гражданского Кодекса РСФСР.
Переход страны в начале 90х годов к рыночным отношениям по
требовал существенного изменения действовавшего законодательст
ва. В октябре 1994 года Государственной думой был принят новый
Гражданский кодекс РФ, который в статье 130 дает определение «не
движимости» следующим образом:
«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижи
мость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные
водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, со
оружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государст
венной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может
быть отнесено и иное имущество».
С позиции оценочной деятельности данное определение объеди
няет движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выра
женные физические различия, так как воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть от
несены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с
землей.
В статье 132 ГК РФ также встречается термин «недвижимость» в
контексте формулировки понятия «предприятия».
«1. Предприятием как объектом прав признается имущественный
комплекс, используемый для осуществления предпринимательской
деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается
недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом куп
липродажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установле
нием, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все
виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая
земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь,
сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обо
значения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, ра
боты и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки об
служивания), и другие исключительные права, если иное не предус
мотрено законом или договором».
Приведенное выше определение имеет тот же недостаток, что и
статья 130, однако при перечислении состава имущественного комп
лекса предприятия выделены позиции, относящиеся непосредствен
но к недвижимости: «земельные участки, здания, сооружения».
Термин «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижи
мости» получили достаточно широкое практическое распростране
ние, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упоря
дочении, проявилась в неоднозначной трактовке данного понятия.
Принятые Федеральный закон «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» и «Стандарты оценки, обязательные к при
менению субъектами оценочной деятельности», к сожалению, не со
держат определения термина недвижимость, поэтому практикующие
оценщики руководствуются международными стандартами, моно
графиями и учебной литературой, в которых к недвижимости отно
сят землю и все, что неразрывно с ней связано. Оценщики относят
недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рас
сматривают ее как физический объект, однако не менее важной сто
роной оценки недвижимости является изучение связанных с ней
имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости про