Страница 12
Склад № 7 –1 –1 –1 –500
Объект оц 0 0 0 0
X ?
a0n a1 x1,i ?
i 1 =
n?
a2 x2,i ?
i 1 =
n?
a3 x3,i ?
i 1 =
n?
a4 x4,i ?
i 1 =
n?
+ + + + yi
i 1 =
n?
=
a0 x1,i ?
i 1 =
n?
a1 x1,i ? x1,i ?
i 1 =
n?
a2 x1,i ? x2,i ?
i 1 =
n?
a3 x1,i ? x3,i ?
i 1 =
n?
+ + + +
a4 x1,i ? x4,i ?
i 1 =
n?
+ yi x1,i ?
i 1 =
n?=
a0 x2,i ?
i 1 =
n?
a1 x2,i ? x1,i ?
i 1 =
n?
a2 x2,i ? x2,i ?
i 1 =
n?
a3 x2,i ? x3,i ?
i 1 =
n?
+ + + +
a4 x2,i ? x4,i ?
i 1 =
n?+ yi x2,i
?
i 1 =
n?
=
a0 x3,i ?
i 1 =
n?
a1 x3,i ? x1,i ?
i 1 =
n?
a2 x3,i ? x2,i ?
i 1 =
n?
a3 x3,i ? x3,i ?
i 1 =
n?
+ + + +
a4 x3,i ? x4,i ?
i 1 =
n?
+ yi x3,i ?
i 1 =
n?
=
.
Данная система представляет собой алгебраическую систему ли
нейных уравнений, которая имеет единственное решение:
а0= 88,542; а1 = 5,29; а2 = 1,46; а3 = 3,32; а4 = 0,01.
Корреляционнорегрессионное уравнение, соответствующее это
му решению, имеет следующий вид:
С = 88,542 + 5,29 ? ?х1+ 1,46 ? ?х2+ 3,32 ? ?х3+ 0,01 ? ?х4.
Проверка достоверности модели:
Расчеты показывают, что полученная модель на 99 процентов (ко
эффициент определенности R2= 99%) объясняет вариации цен
(см. Приложение. «Критерии статистического анализа»). При этом
критерий Фишера FR = 52,32. Соответствующее критическое значе
ние данного коэффициента, определяемое по таблице ФишераСне
декора, при уровне значимости ? = 0,01 равно FRкр = 18. Это означает,
что гипотеза о несоответствии заложенных в уравнении регрессии
связей реально существующим отвергается с достаточно большим
запасом, что, в свою очередь, подтверждает высокую достоверность
полученной корреляционнорегрессионной модели.
Итоговое значение стоимости V = 88,542 ? 500 = 44 271. Ошибка на
уровне 2? (2Sxy) равна $900. Таким образом, окончательный результат
оценки с 95%ной доверительной вероятностью находится в диапа
зоне от $43 371 до $45 171.
Аналог ?х1i ?х2i ?х3i ?х4i С Цена Разность
Склад № 1 0 1 0 –500 85,00 85 0
Склад № 2 –1 1 0 –500 79,71 80 –0,29
Склад № 3 0 1 0 0 90,00 90 0,00
Склад № 4 –1 –1 0 –500 76,79 76 0,79
Склад № 5 –1 –1 2 –500 83,43 84 –0,57
Склад № 6 –1 0 1 –500 81,57 81 0,57
Склад № 7 –1 –1 –1 –500 73,47 74 –0,53
Объект оц 0 0 0 0 88,542
a0 x4,i ?
i 1 =
n?
a1 x4,i ? x1,i ?
i 1 =
n?
a2 x4,i ? x2,i ?
i 1 =
n?
a3 x4,i ? x3,i ?
i 1 =
n?
+ + + +
a4 x4,i ? x4,i ?
i 1 =
n?
+ yi x4,i ?
i 1 =
n?
=
Пример на относительный сравнительный анализ
Оцениваемый объект представляет собой офисное здание, по
строенное пять лет назад, с общей площадью 3600 м2 и 3180 м2 арен
дуемой площади (88% от общей площади здания). Здание сдается в
аренду нескольким арендаторам, уровень занятости составляет 90%,
что рассматривается как стабильный показатель для рынка оцени
ваемого объекта. Размер помещений, занимаемых отдельными арен
даторами, находится в пределах от 250 до 700 м2. Здание относится к
среднему классу качества строительных работ (класс В), при этом его
состояние оценивается как среднее. Отношение арендуемой площа
ди к общей площади здания невысокое по сравнению со средним по
казателем для рынка оцениваемого объекта, который приблизитель
но составляет 93%. Участок здания благоустроен надлежащим обра
зом. Открытая автостоянка достаточна для данного здания и
соответствует нормам зонирования. Местоположение участка не уг
ловое, что также рассматривается как обычное, при этом к нему име
ется доступ с главной автомагистрали.
Текущие ставки арендной платы находятся в пределах от 120 дол./м2
до 130 дол./м2 арендуемой площади. Средняя арендная плата состав
ляет 126 дол./м2. Арендаторы отличаются хорошей платежеспособ
ностью. За исключением телефонной связи, арендодатель оплачива
ет все расходы, включая уборку и электрическую энергию. Эксплу
атационные расходы являются типичными для данного рынка.
Договоры аренды заключены на сроки от трех до четырех лет; они
предусматривают возможность продления договоров еще на три года
по текущим ставкам арендной платы. Все договоры заключены ме
нее 18 месяцев назад, при этом условия аренды типичны для текущей
конъюнктуры рынка. Вещное право арендатора у объекта оценки не
обеспечивает какоголибо преимущества. Оценке подлежит безус
ловное право собственности в объекте.
В анализе используются пять сопоставимых сделок. Все сопоста
вимые объекты представляют собой среднеэтажные офисные зда
ния, сдаваемые в аренду нескольким арендаторам. Здания находятся
в районе оцениваемого объекта. Все здания финансировались на ры
ночных условиях по обычным нормам соотношения кредита и стои
мости. Все сопоставимые объекты были проданы с передачей безус
ловного права собственности. В качестве единицы сравнения в дан
ном анализе используется цена за 1 м2 арендуемой площади. Данные
представлены в табл. 8.5.
Сначала оценщик анализирует рыночные данные и определяет,
что все сделки по продаже офисных зданий предусматривают пере
дачу права арендодателя, поэтому поправок на различие в имущест
венных правах не требовалось.
Таблица 8.5
Рыночные данные для относительного сравнительного анализа
Все сделки были заключены на рыночных условиях кредитова
ния, поэтому для этого элемента сравнения также не требовались по
правки. Поскольку все сделки были заключены на обычных услови
Элемент
сравнения
Объект
оценки
Объект A Объект B Объект C Объект D Объект E