Страница 7
казатель для каждого элемента сравнения. Например, если измене
ние рыночных условий от даты сопоставимой продажи до даты оцен
ки составляет 5% в год, то в отношении сопоставимого объекта
используется денежная поправка, соответствующая 5%.
После внесения поправок скорректированная цена продажи
обычно преобразуется в соответствующую удельную цену для прове
дения дальнейших корректировок на: местоположение, физические
характеристики, экономические характеристики и компоненты, не
входящие в состав недвижимости.
Первая поправка, применяемая к цене сделки, относится к пере
данным имущественным правам. Эта поправка учитывает различия в
юридическом статусе оцениваемого и сравниваемого объектов соб
ственности. Вторая поправка корректирует цену сопоставимого объ
екта, чтобы он соответствовал условиям финансирования. Третья
поправка применяется в отношении условий продажи и отражает
разницу между фактической ценой продажи сопоставимого объекта
и его вероятной ценой продажи, если бы он был продан типичным
образом. Если условия финансирования или условия продажи со
поставимого объекта были бы аналогичны типичным условиям на
рынке оцениваемого объекта, то в таблице были бы показаны нуле
вые значения поправок. На данном этапе (см. табл. 8.1) скорректи
рованная цена составляет $108 045, что отражает сумму, за которую
сопоставимый объект был продан при обычных условиях финанси
рования и продажи. Данная величина приблизительно равняется
7. Местоположение + 3% + 3403
8. Физические характеристики – 5% – 5672
9. Экономические характеристики – 5% – 5672
10. Вид использования + 2% + 2269
11. Компоненты, не входящие в состав
недвижимости
+ 3% + 3403
Итого поправка по элементам 711 – 2% 2269
Оценка стоимости объекта $111 178
* Поправка на условия продажи может комбинироваться с другими поправками в за
висимости от того, как она рассчитана из рыночных данных.
108% от фактической цены продажи. Если необходимо сделать ка
киелибо расходы сразу после покупки, то их вычитают. В данном
примере такие расходы отсутствуют.
Следующую поправку делают на рыночные условия. Она отража
ет изменение оплачиваемых цен в связи с изменением рыночной
конъюнктуры и покупательной способности денег с течением време
ни. Данная поправка применяется после поправок на переданные
имущественные права, условия финансирования и условия продажи.
Поправка будет искажена, если ее применить непосредственно к
фактической цене сделки, на которую влияли нерыночные сообра
жения в виде нетипичного финансирования. После внесения по
правки на рыночные условия скорректированная цена равняется
$113 447, что является потенциальной ценой продажи сопоставимого
объекта на дату оценки в условиях открытого рынка, если характе
ристики продажи были бы теми же, что и у оцениваемого объекта.
Скорректированная цена составляет около 113,4% от цены сделки.
Поправки на местоположение, физические характеристики, эко
номические характеристики, вид использования и компоненты, не
входящие в состав недвижимости, суммируются. После внесения
всех поправок показатель стоимости оцениваемого объекта равняет
ся $111 178.
Согласование показателей стоимости
Согласование (обобщение) показателей стоимости является по
следним и достаточно важным этапом метода сравнительного анали
за. В процессе этого этапа оценщик анализирует полученные показа
тели и сводит их к диапазону значений или одной величине. На этом
этапе рассматриваются и тщательно взвешиваются достоинства и не
достатки каждого показателя стоимости, надежности рыночных дан
ных, а также используемых методов анализа. В отчете об оценке
должна быть четко сформулирована аргументация, лежащая в основе
вывода о стоимости объекта оценки.
В ходе согласования необходимо убедиться, что полученный по
казатель стоимости соотносится с целью оценки и показателями
стоимости, полученными с помощью других методов оценки.
Для сведения нескольких показателей к одной величине служат
методы анализа средневзвешенных значений, два из которых пред
ставлены в нижеследующих таблицах.
Метод A
Метод B
8.3. Метод соотнесения цены и дохода
Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположе
нии, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является
ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по анало
гичным объектам дает основание для использования усредненных
результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.
В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода мож
но использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий
коэффициент капитализации (ОКК).
Валовой рентный мультипликатор — это показатель, отражающий
соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимос
ти. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по
которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо дей
ствительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по
Объект Цена/м2
Рейтинг
надежности
(вес)
Произведение=Цена?Рейтинг
D $808,90 1 $808,90
A $779,26 3 $2337,78
C $760,87 2 $1521,74
E $730,77 5 $3653,85
B $713,80 4 $2855,20
ИТОГО н/с 15 $111 77,47
СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ = $111 77,47/15 = $745,16, или $745,00