Страница 8
(округленно)
Объект Цена/м2 Вес, в процентах Произведение=Цена?Вес
D $808,90 5 $40,44
A $779,26 20 $155,85
C $760,87 15 $114,13
E $730,77 35 $255,77
B $713,80 25 $178,45
ИТОГО н/с 100%
СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ = $744,64, или $745,00 (округленно)
аналогичным объектам недвижимости и используется как множи
тель к адекватному показателю оцениваемого объекта.
Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного
мультипликатора:
1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо по
тенциальный, либо действительный.
2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по
которым имеется достоверная информация о цене продажи и
величине потенциального либо действительного дохода.
3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопос
тавимость аналогов с оцениваемым объектом.
4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мульти
пликатор.
5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая рас
четных ВРМ по всем аналогам.
6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта
как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного ва
лового дохода оцениваемого объекта.
Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчиты
вается по формуле
Сн=ПВДоц(ДВДоц) ? ВРМср
или
Сн=ПВДоц(ДВДоц) ? (Ца1 / ПВД1 + … + Цап / ПВДп) : п ,
где: Сн — расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;
ПВД — потенциальный валовой доход;
ДВД — действительный валовой доход;
ВРМ — валовой рентный мультипликатор;
Ца — цена продажи аналогичного объекта недвижимости;
Оц — оцениваемый объект;
а — аналогичный объект недвижимости;
п — число используемых аналогов.
Например. Оценщик должен определить рыночную стоимость
объекта недвижимости, генерируемого ежегодно 25 000 потенциаль
ного дохода. В информационной базе данных имеются сведения о
недавно проданных аналогах.
Аналог Цена продажи ПВД
100 000 20 000
95000 21 000
120 000 27 000
Рассчитаем средний валовой рентный мультипликатор по анало
гам и его среднее значение.
(100 000/20 000 + 95 000 / 21 000 + 120 000/27 000) : 3 = 4,656
ВРМ не корректируют на различия между объектом оценки и со
поставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены
фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже
учтены указанные различия.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта
25 000 ? 4,656 = 116 402.
Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий,
как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возмож
ность получения достоверной рыночной и экономической информа
ции. К недостаткам метода можно отнести невозможность до
стижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов,
а также влияние на рыночную стоимость величины операционных
расходов.
Общий коэффициент капитализации применяется к чистому опе
рационному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент
капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операци
онного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене:
Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости при
помощи общего коэффициента капитализации:
1. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого
объекта недвижимости.
2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по
которым имеется достоверная информация о цене продажи и вели
чине чистого операционного дохода.
3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопос
тавимость аналогов с оцениваемым объектом.
4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент ка
питализации.
5. Определяется итоговый ОКК как средняя арифметическая рас
четных ОКК по всем аналогам.
6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как
отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к
среднему ОКК по отобранным аналогам.
Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, про
водится в соответствующем по назначению сегменте рынка недви
жимости; идентификация объектов включает такие параметры, как
степень риска, уровень дохода и т.д.
Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться фор
мулой
Сн = ЧОДоц / ОККср
или
Сн = ЧОДоц / ( ЧОД1/Ц1 + … + ЧОДп/Цп) : п ,
где Сн — расчетная рыночная цена объекта оценки;
ЧОД — чистый операционный доход;
Ца — цена аналога;
Оц — оцениваемый объект;
а — аналог;
п — число аналогов, используемых для оценки.
Например. Оценивается рыночная стоимость объекта недвижи
мости, чистый операционный доход которого в прогнозном году со
ставит 25 000.
Информация базы данных о сделках купли%продажи
Общий коэффициент капитализации для оцениваемого объекта
составит:
(21 000/115 000 + 24 000/120 000 + 30 000/150 000) : 3 = 0,18.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна
Цоб = 25 000 / 0.18 = 138 889.
8.4. Практика использования сравнительного подхода при оценке
недвижимости
Пример анализа пар данных для оценки односемейного дома
Оцениваемый объект недвижимости представляет собой односе
мейный дом с общей жилой площадью 120 м2 и отделанным подваль
ным помещением. В доме имеется шесть комнат, три спальни, одна
ванная и душевая комнаты. Гаража нет. Площадь участка составляет
1000 м2. Оборудование участка обычное для данного района.
Пять сопоставимых объектов, которые используются в данном
анализе, расположены в одном районе с оцениваемым объектом.