Страница 4
цена продажи с поправкой на финансирование $95 000.
Дисконтирование денежных потоков для расчета поправок на
финансирование может также учитывать возможность оплаты шаро
вым платежом.
Следующий пример включает те же условия кредитования, что
были изложены в предыдущем примере, за исключением того, что
заемщик берет кредит только на семь лет. При этом текущая сто
имость кредита рассчитывается как сумма двух составляющих: теку
щей стоимости кредитных платежей по рыночной процентной став
ке для ожидаемого срока кредита и текущей стоимости будущего
кредитного баланса (шарового платежа) по рыночной процентной
ставке. Чтобы получить последний показатель, необходимо сначала
рассчитать стоимость через семь лет остающихся ежемесячных пла
тежей в течение 13 лет по договорной ставке и затем рассчитать теку
щую стоимость всей суммы.
Ежемесячные платежи: $820,27.
Текущая стоимость $820,27 в месяц для срока 7 лет по ставке
13% = $45 090,
округленно $ 45 000.
Стоимость остальных платежей по кредиту через 7 лет.
Текущая стоимость $820,27 в месяц для срока 13 лет по ставке
10% = $71 462.
Текущая стоимость кредитного баланса $71 462 в 7 году при став
ке 13% = $30 376.
округленно 30 000
Текущая стоимость кредита = 45 000 + 30 000 = $75 000.
Плюс первый платеж 25 000.
Цена продажи с поправкой на финансирование $ 100 000.
Условия продажи
Поправки на условия продажи обычно выявляются на основе
анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, ус
ловия продажи существенно влияют на цены сделки. Сделка может
быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно тре
буются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные
или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объ
екта недвижимости. В любом случае обстоятельства продажи долж
ны быть тщательным образом изучены.
Расходы, сделанные сразу же после покупки
Покупатель, прежде чем совершить сделку, как правило, рассмат
ривает расходы, которые ему необходимо сделать после покупки
собственности. Такие расходы могут включать затраты на снос или
демонтаж какоголибо здания, издержки на оформление документов
об изменении нормы зонирования для земельного участка или затра
ты на устранение загрязнения. Эти расходы должны быть очевидны
ми, не противоречащими представлениям рынка о действиях наибо
лее типичных покупателей в отношении оцениваемого объекта. На
сумму этих расходов снижается заявляемая цена покупки.
Рыночные условия
Поправка на рыночные условия делается, если с момента сопос
тавимых сделок в результате инфляционных или дефляционных про
цессов стоимость основных типов недвижимости существенно изме
нилась.
Изменение рыночных условий может произойти в результате
принятия новых налоговых норм, введения запрета на строительные
работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда
несколько экономических факторов совместно влияют на изменение
рыночных условий. Спад экономики обычно ведет к снижению цен
на все типы недвижимости, но поразному. В период экономическо
го спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сопоста
вимые сделки. Поправку на рыночные условия часто называют по
правкой на время. Однако, если рыночные условия не изменились,
внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное
время.
Местоположение
Поправка на местоположение требуется, если характеристики
местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различа
ются. При наличии значительных расхождений необходимо исклю
чить объект недвижимости из числа сопоставимых. Местоположение
может зависеть не только от расстояния между объектами, но и от
стиля окружения. Примером может служить различие между объек
том с красивым видом на парк или воду и объектом, расположенным
на расстоянии двух кварталов с видом на свалку. Разное местополо
жение будут иметь торговые помещения, одно из которых располо
жено на углу квартала.
Физические характеристики
Физические различия включают размер здания, качество стро
ительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и
состояние здания, функциональную полезность, размер земельного
участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустрой
ство и удобства, экология участка. Поправка на любое из физических
различий определяется вкладом этого различия в стоимость, а не
затратами на его создание или демонтаж.
Экономические характеристики
Экономические характеристики включают все характеристики
объекта, которые влияют на его доход. Обычно этот элемент сравне
ния используют при оценке доходных объектов. Характеристики,
влияющие на доход, включают эксплуатационные расходы, качество
управления, надежность арендаторов, арендные скидки, условия до
говора аренды, срок окончания договора аренды, варианты продле
ния аренды, а также условия договора аренды, например о возмеще
нии расходов.
Оценщикам следует достаточно осторожно анализировать эконо
мические характеристики и не путать их с другими характеристика
ми, например передаваемыми правами на недвижимость или изме
нением рыночных условий. Так, например, чистый операционный
доход может отражать целую совокупность экономических парамет